Ипотека в валюте: что делать?

В какой валюте брать ипотеку?

Большинство отечественных банков выдают ипотечные займы в рублях, американских долларах и евро. Рассчитаем получение ипотеки в каждой из них. За основу возьмём жильё, стоимость которого составляет 3 млн рублей, первоначальный взнос – 500 тыс. рублей, а срок выплат – 10 лет. В первой десятке выгодных рублевых предложений минимальная сумма переплаты за указанный срок составит 1,16-1,42 млн рублей (этот показатель может меняться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от ситуации на финансовом рынке).

Если взять аналогичную сумму в долларах, то сразу можно почувствовать выгоду: в пересчёте на рубли переплата в первой десятке предложений банков колеблется в пределах от 756 тыс. рублей до 1,1 млн рублей. Выгоду можно почувствовать и от евро-ипотеки, где переплата составляет от 756 тыс. рублей до 1,5 млн.

Таким образом, если соотношение валют продержится на сегодняшнем уровне в течение будущих 10 лет, то выгоднее всего брать кредит в американских долларах, на втором месте идут займы рублях, а на третьем – в евро.

Нельзя забывать, что курс валют ежедневно подвержен изменениям. Это означает несколько вариантов событий. Во-первых, вам повезёт, если вы возьмёте кредит в той валюте, которая со временем станет обесцениваться – так будут сэкономлены деньги и появится возможность быстрее вернуть деньги.

Второй вариант подразумевает периодические подъёмы и падения курса в пределах средних показателей – так кредит будет погашаться согласно запланированному сценарию.

Третий сценарий самый негативный: если курс валюты серьёзно вырастет, а доходы поднимутся на меньший уровень – тогда станут возникать проблемы с выплатой кредита, что может привести к попаданию в долговую яму или к изъятию приобретённой недвижимости в счёт долга.

Стоит напомнить, что от валютных колебаний никто не застрахован. Эти риски почти не зависит от вас. Например, те, кто получал кредиты в долларах во время минувшего экономического кризиса в 2008 году, когда доллар стоил 37 рублей, сейчас чувствуют заметную выгоду, поскольку в настоящий момент курс «плавает» вокруг 33 рублей за единицу. И, напротив, во время дефолта 1998 года обладатели долларовых кредитов были поставлены на грань разорения по причине скачка американской валюты с 6 рублей до 29 рублей.

Изучив поведение валют за последние 10-15 лет, можно прийти к выводу, что ипотечный кредит в иностранной валюте является выгодным, если он берётся на краткосрочный период (в пределах нескольких лет). Если период выплат составит 5-20 лет, то предпочтительнее брать заем в рублях. При этом стоит учитывать, что ни одна из валют не может гарантировать своего дефолта или резкого роста стоимости.

Совет Сравни.ру: В периоды кризисов лучше воздержаться от ипотеки в иностранной валюте.

Ипотека в валюте: что делать?

2008 год был рекордным по количеству ипотечных кредитов в валюте, особенно в долларах. Никто не ожидал, что пройдет несколько лет и рубль подешевеет вдвое, а оставшийся долг превысит стоимость всей квартиры. Ежемесячные выплаты в переводе на рубли стали не просто высокими, а неподъемными. Как это могло произойти и что может сделать заемщик валютного ипотечного кредита?

На 1 января 2009 года, по данным Центробанка, в России было выдано 18 270 ипотечных кредитов в валюте. Это был абсолютный рекорд, с тех пор ежемесячная цифра не превышала 3,5 тыс., а в октябре 2014 было выдано по стране всего 656 кредитов. В 2008 году такой высокий результат связан с тем, что отказникам по рублевым кредитам банки предлагали оформить ипотеку в долларах – и проценты, и ежемесячные выплаты были ниже, поэтому доступней для людей со средней зарплатой. Не получалось в долларах, не проходили по требованиям – предлагали программы в швейцарских франках и японских йенах (от этих валют для ипотечных кредитов банки после 2008 года отказались). Евро почти не использовались.

К сожалению, многие работники банков отказываются комментировать данную тему. Но все же нашлись те, кто согласился сделать это анонимно. Представитель одного из столичных банков: «Большая часть валютных ипотечных кредитов была выдана до кризиса 2009 года, и сегодня мы отмечаем, что спрос на ипотеку в долларах или евро почти отсутствует.
По статистике, почти все заемщики, оформившие не рублевую ипотеку в 2006 — 2008 гг., уже расплатились с банками, однако в то же время значительную часть портфеля просроченных кредитов составляют как раз валютные займы.

Сегодня брать валютные кредиты имеет смысл, если основной доход заемщик получает в валюте, в остальных случаях – слишком большую сумму можно потерять на конвертации и колебаниях курса».

Многие люди брали в 2008 году деньги на длительный срок, более 10 лет. Для того чтобы наглядно отразить ситуацию, приведем пример. В 2008 году для покупки однокомнатной квартиры стоимостью 156 000 $ (4 280 000 руб.) был взят кредит на сумму 136 000 $ (первоначальный взнос – 20 000 $) под 9,75%, на срок 15 лет. Ежемесячный платеж – 1440,73 $ (39 528 руб.). Всего банку за пятнадцать лет нужно было выплатить 259 331 $. За шесть лет выплачено 103 732 $, по состоянию на ноябрь 2014 года осталось выплатить около 155 600 $, но квартира сейчас стоит 117 647 $ (6 млн руб., по курсу в ноябре 1$ = 51 руб.). То есть долг превышает стоимость квартиры. Ежемесячный платеж в рублях уже не 39 528, как в 2008 году, а 73 477 руб., и с падением рубля это величина только растет.

Заемщик не может платить такие суммы. Ловушка оказалась почти безвыходной: продать квартиру невозможно – не хватит денег даже погасить долг, найти новую работу с большой зарплатой – тоже проблема. Остается два варианта – ждать поправок в законодательстве о снижении рисков заемщиков и возможности переводить долг в рубли по льготному курсу или договориться с банком о реструктуризации долга. Во втором случае можно увеличить срок кредита с уменьшением ежемесячных платежей. Если это не подходит (до истечения срока платежей наступит пенсионный возраст или по другим причинам), то можно рефинансировать кредит в рубли, то есть фактически брать новый заем, погасив им старый. К сожалению, льготные программы рефинансирования валютных вкладов, которые предлагались банками в 2009 году, уже не работают. Проценты по рублевому кредиту могут оказаться выше, как и ежемесячные платежи. Можно перекредитоваться в другом банке в той же валюте, но с более низкой процентной ставкой. Но остается главная проблема и в случае рефинансирования в рубли, и перекредитования в валюте: если долг больше стоимости квартиры на момент обращения, то банк не примет ее в залог.

Попытки найти решение

К проблемам ипотечных заемщиков пытались подключиться и депутаты Госдумы. Однако 12 ноября 2014 года был отклонен законопроект от коммунистов, которые предлагали запретить выселять на улицу обанкротившихся заемщиков и использовать для их «временного проживания так называемый маневренный жилой фонд на время, пока семья не решит в каком-то варианте свою проблему». Депутаты «Справедливой России», в ответ на обращения граждан, обсуждают инициативу по ограничению валютного риска для заемщика в 15%, считая это возможным и целесообразным: «…в случае снижения курса иностранной валюты по отношению к рублю возникают валютные риски у банков, в случае повышения курса валюты – риски несут заемщики, но в пределах 15%». Но пока инициатива не оформлена в законопроект и официально не опубликована.

О подобном снижении рисков было сказано на пикетах валютных ипотечных заемщиков у Центробанка России и здания Госдумы осенью 2014 года. Требование «ограничить валютный риск 10-15% или же перевести основной валютный долг в рубли, по курсу рубля на дату выдачи и к этой сумме применить среднерыночную ставку по кредиту в рублях» было изложено в письме Председателю ЦБ Российской Федерации от валютных ипотечных заёмщиков двух банков. Кредиты были получены в швейцарских франках и долларах США. В письме упоминалась Статья 451 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет изменить условия договора, если обстоятельства «изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». «Значительно отличающиеся условия» особенно ярко проявились во франках и йенах. Как написали заемщики: «Вот еще результат ипотеки в экзотической валюте: берешь в рублевом эквиваленте 4 000 000 руб., планируешь отдать 11 500 000 руб., а придется отдать почти 24 000 000 руб. вместе со страховкой. Какая ипотека, такие и результаты. Экзотические!»

Ответа или конкретного решения Центробанка по этому вопросу не последовало. И, по-видимому, поправок в законодательство в ближайшее время не будет. Но все-таки, разве такое значительное изменение курса валют не может являться форс-мажорным обстоятельством и основанием для пересмотра условий договора?

Представитель одного из столичных банков: «Рост курса, безусловно, влияет на величину ежемесячного платежа, однако с юридической точки зрения не может быть отнесен к категории форс-мажорных обстоятельств. Валютные колебания – вполне закономерное и естественное рыночное явление, которое может как увеличить, так и снизить совокупную задолженность клиента. Что можно посоветовать валютным заемщикам? К сожалению, универсальных инструментов в данном случае не существует. Банк может рефинансировать кредит и перевести его в рубли, однако в результате этого сумма долга может превысить текущую, даже с учетом уже выплаченных процентов.

Следует также обратить внимание на то, что во время роста курс, достигнув пикового значения, как правило, начинается снижаться и зачастую возвращается к первоначальным значениям. Поэтому прежде чем принимать решение о конвертации долга в рубли, следует все хорошенько обдумать и дождаться, пока период активного роста валюты закончится».

За помощью в банк

Если нет никакой возможности продолжать выплаты по валютному ипотечному кредиту после обвала рубля, то самый оптимальный вариант – найти выход из сложившейся ситуации вместе с банком. На наши вопросы помог ответить Георгий Тер-Аристокесянц, директор Департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.

– Можно ли найти компромиссное решение между банком и заемщиком, например, продлить срок выплаты кредита или уменьшить долг?

– В случае осложнения финансового положения и возникновения трудностей с выплатой ежемесячного платежа Банк Москвы предлагает реструктурировать ипотечный кредит одним из двух способов:

1. Увеличение срока кредитования до 30 лет, без изменения других существенных условий договора.

2. Платежные каникулы – они позволяют заемщикам снизить размер ежемесячных платежей. Снижение платежа зависит от срока каникул:

3 мес. — выплата 30% от платежа;
4 мес. — выплата 40% от платежа;
5 мес. — выплата 50% от платежа;
6-12 мес. — выплата 60% от платежа.

Платежные каникулы позволяют заемщикам временно снизить долговую нагрузку. Мера эффективна для клиентов, столкнувшихся с временными финансовыми трудностями, такими как потеря работы, декретный отпуск.

– Что бы Вы могли посоветовать заемщику валютного ипотечного кредита, если он получает зарплату в рублях, а ежемесячные выплаты по кредиту стали неподъемными из-за резкого изменения курса? Продать квартиру он не может, так как долг банку практически теперь равен или больше стоимости квартиры, и он не только потеряет все свои выплаты, но и может остаться должен банку. Как ему лучше поступить?

– В этом случае возможно провести рефинансирование валютного кредита на рублевый кредит по действующим ставкам кредитования, в Банке Москвы такая программа эффективно действует.

– Востребованы ли сегодня ипотечные кредиты в валюте?

– После 2008 г. наблюдается резкое падение спроса на валютные кредиты и сокращение валютных программ и продуктов банков. На сегодняшний день в Банке Москвы спрос на валютные кредиты практически отсутствует.

Подводя итоги, отметим, что в отсутствии законодательных поправок и решений об ограничении валютного риска для заемщиков остается несколько вариантов решения проблемы. Первый и самый очевидный – договориться с банком о реструктуризации долга (увеличении срока кредитования, предоставлении платежных каникул) или рефинансирования его в рубли. Однако во втором случае ежемесячный платеж может не уменьшиться, а вырасти, и в некоторых случаях сумма долга превысит размер залога и рефинансирование потеряет смысл. Второй вариант – оставить все как есть и пытаться найти новые силы и возможности, чтобы продолжать выплачивать долг. Не исключено, что однажды, достигнув максимума, курсы валют начнут снижаться и вернутся на прежний уровень, а заемщики ипотечной валюты смогут вздохнуть спокойно.

Кредит на покупку жилья в валюте

Валютная ипотека долгие годы была достаточно выгодной для заемщиков, позволяя сэкономить на приобретении жилья и выплате процентов. Но на текущем этапе экономического кризиса в условиях нестабильного рынка валют, такие кредиты стали во многих случаях невыгодными.

До сих пор валютная ипотека сохраняет свою актуальность для заемщиков, получающих зарплату в иностранной валюте. Это связано не только с выгодными процентами, но и необходимостью избежать конвертации в рубли, что всегда приводит к дополнительным расходам.

На портале Выберу.ру вы можете найти предложения по ипотеке в валюте в вашем регионе.

Ипотека в валюте в настоящее время

В данный момент банки предлагают многим заемщикам, взявшим ипотечный кредит в валюте, программы реструктуризации задолженностей и их перевода в рубли. Такие действия продиктованы сложившейся сложной экономической ситуацией.

Большое число людей, оказавшихся в непростой финансовой ситуации, стали причиной активного поиска решений государством и банками. Совместное сотрудничество привело к выпуску облигаций со сроком погашения 20-30 лет для валютных заемщиков. Сами финансовые учреждения предлагают различные варианты реструктуризации долгов. Все предлагаемые программы отличаются своими особенностями и выбирать подходящую следует исходя из ситуации каждого конкретного кредитующегося. Важно отметить, что государство совместно с банками обещает разработать оптимальный пакет решений для валютных заемщиков к 2017 году.

На сегодняшний день многие финансовые учреждения не выдают кредит на покупку жилья в валюте, поэтому поиск подходящего предложения может занять продолжительное время. Популярность таких видов займов также значительно снизилась, так как заемщики тщательнее оценивают свои финансовые возможности, имеющиеся риски и текущую экономическую ситуацию.

Источник https://www.sravni.ru/ipoteka/info/v-kakoy-valyute-brat-kredit-na-ipoteku/

Источник https://www.cian.ru/stati-ipoteka-v-valjute-chto-delat-217977/

Источник https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/credit-house-valuta/