Чем опасны слишком низкие ставки по ипотеке

Стоит ли брать ипотеку в 2022 году

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

Рынок жилищного и ипотечного кредитования в первой половине 2022 года претерпел серьезные изменения. Изменилось все: ставки, цены, условия заключения договоров, условия государственных программ. И понятно, что многие граждане думают о том, стоит ли вообще сейчас брать ипотеку.

1. Что случилось в 2022 году
2. Стоит ли сейчас брать ипотеку, или лучше подождать
3. Города, в которых цены станут намного ниже
4. Если ипотека необходима
5. Требования банков тоже на пике
6. Что в итоге получается

Рассмотрим, брать ипотеку или нет в 2022 году, как сейчас обстоят дела с ценами и процентными ставками, как купить жилье максимально выгодно. И что вообще ждет дальше рынок ипотечного кредитования. Рассказывает специалист Бробанк.ру.

Что случилось в 2022 году

До событий февраля-марта 2022 года у людей не особо остро стоял вопрос, брать ли сейчас ипотеку. Если возникали потребности и возможности, граждане обращались в банки, оформляли жилищный кредит и становились собственниками. В этой сфере было все стабильно без резких скачков, плюс действовали государственные программы.

Но в марте 2022 года все кардинально изменилось, ипотека стала для многих чем-то нереальным, а кроме того — крайне невыгодным инструментом покупки собственного жилья. Что на это повлияло:

1. Повышение ключевой ставки до 20% годовых. Ставки по ипотечным кредитам поднялись с 10-12% до 22-25% годовых. Желающих оформить такую ссуду просто не стало.
2. Из-за роста цен на материалы застройщики были вынуждены поднять цены на квадратные метры. А стоимость вторичного жилья всегда идет параллельно, этот сегмент тоже подорожал.
3. Появился риск, что стройки встанут из-за недопоставок необходимых материалов.

Вот и получилось, что рынок ипотечного кредитования встал. Конечно, основной причиной стало повышение ставок, ипотека стала непомерно дорогой и недоступной. Да и банки не спешили одобрять заявки в ситуации финансовой нестабильности.

Стоит ли сейчас брать ипотеку, или лучше подождать

С течением времени ситуация более менее стабилизировалось. Центральный Банк начал снижать ключевую ставку, от которой напрямую зависят ставки по кредитам. А средняя ставка по ипотеке обычно равняется ключевой ставке или превышает ее на 1-2 пункта. Сначала ЦБ снизил КС до 17%, после до 14%.

На момент создания материала ключевая ставка — 14% годовых, и банки предлагают заключение договоров по стандартным программам под 14-15% годовых. Это все равно нельзя назвать выгодным предложением.

Эксперты прогнозируют, что к июню 2022 года ключевая ставка снизится до 12%, а к концу года составит 10-11%. Но это при условии сохранения текущего положения дел. Если случится какое-то событие, сильно влияющее на экономику РФ, КС может оказаться выше.

Тем не менее, большинство экспертов говорят о том, что КС к концу года снизится, ипотека станет дешевле.

• если вы хотели приобрести недвижимость вторичного рынка, лучше подождать до осени 2022 года, по прогнозам ставки к сентябрю должны снизиться до 11-12%;
• если вы хотите купить новостройку, то лучше повременить хотя бы до середины лета 2022 года. Дело в том, что застройщики постепенно начинают снижать цены, сейчас стоимость метра находится на пике.

Если рассматривать, выгодно ли сейчас брать ипотеку (весна 2022), то нет. Это невыгодное мероприятия, которое лучше отложить хотя бы до начала осени. Тогда и стоимость метра окажется ниже, и ставки по кредитам уменьшатся.

Города, в которых цены станут намного ниже

Если вы планируете брать квартиру в ипотеке и думаете о том, сейчас начинать действовать или подождать, посмотрите на прогнозы по стоимости квадратных метров. Весной 2022 года наблюдался ажиотаж, который серьезно поднял цены. Но сейчас спрос спал, поэтому к лету ожидается значительное уменьшение цен.

• Казань, ожидается падение на 23%;
• Москва — 14-15% в зависимости от района;
• Сочи — 13%;
• Ростов-на-Дону — 13%;
• Томск — 12%;
• Санкт-Петербург — 12-15% в зависимости от района;
• Волгоград — 10%
• Красноярск — 10%;
• Новосибирск — 8%.

И такая ситуация прогнозируется по всей России. Брать ипотеку в 2022 года лучше летом-осенью, весной цены на пике.

Если ипотека необходима

Если оформление ипотечного кредита для вас — острая необходимость, рекомендуем рассмотреть вариант покупки нового жилья от застройщика: любого — строящиеся или готовые квартиры и дома, таунхаусы.

Покупка вторичных объектов сейчас крайне невыгодная. И ставки по ипотеке высокие, и стоимость квадратного метра находится на пике. А если рассматривать новостройку, можно воспользоваться государственной программой субсидирования.

• снижение ставки по ипотеке с господдержкой до 9%;
• продление программы субсидирования до конца 2022 года.

Ранее программа действовала только до конца июня 2022 года. Сейчас у заемщиков есть больше времени.

Если вам крайне нужно взять ипотеку, несмотря на то, что стоимость метров сейчас на пике, то выбирайте вариант приобретения дома или квартиры от застройщика. Это актуально для любых сделок при сумме кредита до 12 млн для Санкт-Петербурга, МО и ЛО и до 6 млн для остальных регионов.

Но, опять же, лучше подождать лето или осени 2022 года, когда стоимость жилья в новостройках станет ниже. Ипотеку сейчас брать стоит только в ситуации острой необходимости.

Требования банков тоже на пике

Принимая решение, стоит оформлять ипотеку или нет, не стоит сбрасывать со счетов новые критерии банков к заемщикам. Да, визуально их требования никак не поменялись, но внутренние регламенты рассмотрения стали другими, более жесткими.

Критерии к уровню платежеспособности стали более жесткими. Ипотека стала дорогой, ежемесячная долговая нагрузка на заемщика выше, поэтому и одобрение нужной суммы получить стало гораздо сложнее.

• при оформлении на 10 лет ежемесячные платежи тогда и сейчас — 58000 и 70000, переплата — 2 млн и 2,9 млн;
• при оформлении на 15 лет ежемесячные платежи тогда и сейчас — 45000 и 56000, переплата — 3 млн и 4,5 млн.

То есть сейчас, чтобы получить одобрение по ипотеке, заемщик должен зарабатывать больше. Или, как вариант, можно выбрать более длительный срок, но тогда и переплата окажется запредельной.

Что в итоге получается

Если рассматривать, выгодно ли брать ипотеку весной 2022 года, то нет, сделка крайне невыгодная. Ставки высокие, стоимость жилья на пике, банки в непростой экономической ситуации и из-за возросшей долговой нагрузки на заемщиков не спешат одобрять выдачу ипотечных кредитов.

Лучше отложить оформление хотя бы до середины лета, а лучше — до осени, когда стоимость метра станет ниже. А если хотите приобрести объект вторичного рынка, лучше и вовсе отложить оформление до конца 2022 года, тогда по прогнозам ставки будут ниже.

ВС Ситуация рассмотрена на данный момент. В текущей политической и экономической ситуации среднесрочные и долгосрочные прогнозы делать нереально.

Частые вопросы

На 2023 год прогнозы давать рано, но они есть до конца 2022 года. По прогнозам оптимально обращаться за ипотекой в 3-4 квартале года. Брать ипотеку весной не стоит, она будет дорогой.

При любом раскладе ипотека — это кредит, за пользование которым клиент платит проценты, плюс ежегодно оплачивает страховку. Переплаты не избежать. Но все же это более рационально, чем съемное жилье.

На сегодня это самое лучшее предложение по выдаче ипотечного кредита. Если вы соответствуете условиям программы, лучше поторопиться и оформить ссуду, пока ее не отменили из-за окончания бюджета финансирования. Пока что программа действует до конца 2022 года.

Решать только вам в зависимости от ситуации. Можете взять ее сейчас или немного подождать, когда стоимость недвижимости станет ниже.

Чем опасны слишком низкие ставки по ипотеке

Застройщики в этом году часто предлагают совместные с банками ипотечные программы с заманчиво низкими процентами. Однако цена квартиры при этом завышается, и если заемщик не справится с платежами, то даже продажа квартиры может не покрыть его долг, отмечают эксперты.

В последние месяцы на фоне падения спроса девелоперы стали значительно чаще предлагать совместные с банками ипотечные программы. Ставка по кредиту иногда снижается до символических 1% или 0,1%, что уменьшает ежемесячный платеж (даже по сравнению со льготной ипотекой) на 40%, подсчитали в «Циан». Но в итоге снижение оплачивает покупатель, отмечают в компании: застройщик одновременно поднимает цену квартиры, иногда почти на четверть по сравнению с ценой без ипотеки.

Покупатель волен выбирать, что ему важнее — сделать более комфортным ежемесячный платеж или же меньше заплатить в целом. Но есть и другой нюанс, отмечает руководитель Аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Квартира дороже не становится, она по-прежнему стоит, к примеру, 9 млн рублей и не подорожала до 11 млн, если в банк пришел заемщик, который желает взять кредит под низкий процент, но с завышенной стоимостью.

«Здесь есть определенные риски, которые надо понимать при массовой активации этих программ, которых сейчас стало достаточно много», — отметил он на расширенном заседании комиссии по жилищной политике Российского союза промышленников и предпринимателей.

Завышение стоимости таит в себе риски, отмечает директор аудиторской компании «Аналитик экспресс» Юрий Грицун. Цены на недвижимость уже достигли предела, считает эксперт, а стоимость залога может снижаться, что приведет к необходимости создания дополнительных резервов и снижения ликвидности баланса банков. В случае же неплатежеспособности заемщика банк понесет убытки в размере разницы между рыночной стоимостью квартиры и суммой выданного займа.

В пресс-службе Банка России отметили, что банки, выдавая ипотеку по минимальным ставкам, исходят из ожиданий, что к моменту сдачи жилья в эксплуатацию его стоимость возрастет, как это наблюдалось в прошлом. При этом сохраняется риск, что при снижении цен на жилье стоимости залога может оказаться недостаточно для покрытия обязательств заемщика перед банком, отмечают в ЦБ. «Банк России будет осуществлять мониторинг практики предоставления ипотечных кредитов по низкой процентной ставке», — сообщили там. В любом случае заемщик должен осознавать, что после совершения сделки быстро продать приобретенную недвижимость по цене покупки, скорее всего, не получится, добавили в ЦБ.

Банкротное имущество в любом случае продается на публичных торгах, что чаще всего выливается в продажу по сниженной стоимости, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. Начальная цена на аукционе определяется в 80% от текущей рыночной оценки. А сама оценка проводится независимым оценщиком, который не будет учитывать завышение цены из-за субсидирования ставки. Дисконт при продаже объясняется не только организацией процесса торгов, но и психологией продавцов и покупателей. Редко кто захочет купить квартиру «с историей» без понимания экономии. А недовольные предыдущие собственники редко оставляют квартиру в полном порядке, отмечает эксперт: есть примеры, когда они, выезжая, снимали все розетки и выключатели, портили паркет и т.д. Нужно учесть и комиссию торговой площадки. В итоге квартира продается с дисконтом в 20-25%, а ипотечник теряет и квартиру, и первоначальный взнос, и расходы на ремонт.

Понятно, что рыночная цена квартиры может как вырасти, так и снизиться с течением времени, и при росте цены ипотечник может выиграть. Значительно хуже для него стагнация или снижение цен — в этом случае потери неизбежны, а завышение цены станет чистым убытком, говорит Цыганов. Если не было страхования ответственности заемщика или страхования финансового риска кредитора на случай невозможности закрытия долга при реализации предмета ипотеки, то остаток ссудной задолженности заемщик будет должен банку. А такое страхование практически не распространено.

Риски невелики, считает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Если учитывать, что заемщик берет строящееся жилье, то оно дешевле готового на 20-30% и будет более ликвидным, чем старый фонд (вторичка). В этой ситуации даже в случае срочной продажи убытка не будет. Кроме того, заемщик даже в плохой финансовой ситуации сможет сдавать квартиру в аренду и перекрывать ипотечные платежи, считает он.

В случае применения заемщиками в дальнейшем института банкротства в данной ситуации нет рисков, подчеркнул первый замминистра Минэкономразвития Илья Торосов. «Смысл института банкротства в том, что он предоставляет возможность вернуться к нормальной экономической жизни без долгов. По общему правилу все непогашенные в процедуре банкротства долги списываются, за исключением ряда случаев (алименты, причинение вреда жизни и здоровью, требования по зарплате). Что касается банков, в рамках кредитной политики они самостоятельно организуют работу по предоставлению кредитов, принимая во внимание кредитные и иные риски по каждому конкретному заемщику», — прокомментировал он.

В Минфине подчеркнули, что государство не является стороной в подобных сделках, в них участвуют банк, продавец и покупатель по личному желанию.

Условия ухудшаются: взять ипотеку в России становится сложнее

Ипотека становится менее доступным инструментом для покупки жилья, рассказали участники рынка недвижимости Forbes. Банки ужесточают требования ко всем категориям заемщиков, а условия по ипотеке становятся хуже.

Есть несколько событий, которые повлияли на доступность ипотеки. Это позиция главы ЦБ относительно субсидированных застройщиками ставок, решение повысить с 1 декабря коэффициент риска для ипотек с первоначальным взносом менее 10% и реакция рынка на объявление частичной мобилизации.

Частичная мобилизация

Случаи прямых отказов в ипотеке мужчинам, которые могут попасть под мобилизацию, пока единичны, но условия для таких людей становятся хуже, говорят эксперты. По словам одного ипотечного брокера, прямые отказы очень редки — ипотеку одобряют, но с повышением ставки и снижением кредитного лимита, «так что заемщик сам отказывается».

Распространенной практикой стали запрос у потенциальных заемщиков-мужчин военного билета и ряд других предосторожностей. «На фоне последних событий увеличилось время рассмотрения заявки и требования к заемщику. Сейчас предпочтение при одобрении ипотеки отдается женщинам», — говорит председатель правления ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев.

«Некоторые банки стали просить военный билет и приписное свидетельство. Такого раньше не было. Возможны проблемы со страховыми компаниями по поводу страхования жизни, если заемщик — мужчина», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.

При этом официальных критериев пока нет, «только негласные распоряжения», уточняет сотрудник одного крупного банка. «Добавили требование о женах в созаемщики, а на следующий день приняли закон, по которому кредиты списывают всей семье. И уже эта подстраховка не работает, надо искать новую», — рассказывает представитель компании-девелопера.

Субсидирование

Критику со стороны ЦБ в адрес субсидированной ипотеки участники рынка назвали серьезным ударом для рынка.

«Пока ЦБ не принял конкретных мер по ипотечным программам от застройщиков со ставками менее 1%, но некоторые игроки первичного рынка, не дожидаясь конкретных мер от регулятора, уже начали убирать подобные предложения из линейки своих ипотечных программ», — отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Китаев.

«Банк ПСБ отказался от выдачи ипотеки с нулевым первоначальным взносом, а также перестал выдавать кредиты под 0,1% и 0,01%. Кроме того, ряд банков повысил ставку по базовым ипотечным программам вне субсидирования», — рассказывает руководитель ипотечного направления Level Group Мария Борисова.

Некоторые банки либо убрали, либо в течение нескольких недель уберут из повестки возможность заключения договоров по субсидированным программам ипотеки. Это сделал уже, например, Промсвязьбанк, но Сбербанк и ВТБ пока работают с субсидированной ипотекой, говорит руководитель корпоративных продаж и ипотеки специализированного застройщика «Стадион «Спартак»» Диана Гурусова.

Источник https://brobank.ru/brat-ipoteku-v-2022/

Источник https://rg.ru/2022/07/11/banki-goniat-procent.html

Источник https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10973176