Ипотека для бизнесмена и пенсионера. Как получить кредит «нестандартным» заемщикам

Ипотечное кредитование для ИП — оформление и условия

Ипотечное кредитование по праву является одной из наиболее сложных банковских процедур. При расчете ипотеки сотрудниками банка просчитываются различные варианты кредитования, поскольку банк должен остаться в выигрыше, а для этого нужно дать заем надежному человеку, который будет в состоянии его выплачивать в течение десятилетий. Поэтому ипотека для ИП имеет свои особенности, поскольку индивидуальные предприниматели сами отвечают за свой доход и за возможность выплат по займу. Таким образом, складывается парадоксальная ситуация: для того, чтобы получить ипотеку, выгоднее быть наемным работником компании, чем её владельцем.

Ипотека для ИП особенности

Индивидуальные предприниматели платят налоги по упрощенной схеме, а четко очерченной заработной платы у них зачастую нет. Поэтому они не могут предоставить банку справку о доходах, что является одним из ключевых документов, на основании которого производится решение о выдаче ипотеки. Также ежемесячная прибыль у ИП не фиксированная, что ещё больше затрудняет дело. Несмотря на вышеперечисленные трудности, при правильном подходе, можно убедить банки РФ в своей платежеспособности и возможности получения ипотеки. Тем более, что в последнее время банки также стали более лояльно относиться к индивидуальным предпринимателям.

Семейная ипотека

Ипотечное кредитование для ИП - оформление и условия

Взять ипотеку ИП проще, когда он соответствует хотя бы одному из нижеперечисленных признаков:

  • Предприниматель имеет хорошую кредитную историю. К примеру, если он ранее обращался в банк за кредитом для развития бизнеса и своевременно его погасил;
  • Индивидуальный предприниматель в состоянии доказать свою платежеспособность. Доходы должны быть представлены максимально прозрачно;
  • Пользование общей, а не упрощенной системой налогообложения. При втором варианте, есть возможность получить ипотеку в случае пополнения государственной казны с суммы общей прибыли, а не оборота;
  • Бизнес предпринимателя не носит сезонный характер, а потому он имеет стабильный доход.

Для повышения вероятности выдачи ипотеки ИП, лучше обращаться с заявлением к банкам, в которых есть программы, направленные на поддержку и развитие малого и среднего бизнеса. Кредитор должен иметь наиболее полное представление об успешности бизнеса и его прибыльности, подкрепленное документально. Для повышения шансов получения ипотеки, предпринимателям лучше обращаться в банки по истечению минимум года с начала открытия бизнеса, поскольку основным фактором принятия окончательного решения выступает стабильный доход. В случае, когда предпринимателем выполнены все условия, перечисленные выше, вероятность выдачи ипотеки увеличивается.

Ипотека для бизнесмена и пенсионера. Как получить кредит «нестандартным» заемщикам

Ипотека для бизнесмена и пенсионера. Как получить кредит «нестандартным» заемщикам

Для любого банка главный критерий при выдаче кредитов – минимизация рисков. Именно это является отправной точкой при одобрении заемщика. Банк должен быть уверен, что кредит будет возвращен и возвращен в срок. Конечно, есть штрафы за просрочку и четко прописанные процедуры взыскания долгов через суд, реализации заложенной квартиры и так далее. Однако «болезнь» легче предотвратить. Другими словами, спрогнозировать, будет ли тот или иной человек своевременно возвращать взятые деньги. При этом кредитная история может лишь «отсечь» недобросовестных заемщиков. Но хорошая и плохая кредитная история – это прошлое. А в данном случае важно предсказать будущее. Особенно в случае с ипотекой, когда срок кредита может составлять 5-10 и даже 25 лет. Насколько у человека хватит средств, чтобы годами стабильно вносить положенные выплаты? Что будет, если человек останется без работы? Если ли у него дополнительные ресурсы или люди, которые помогут вернуть кредит в этом случае?

Именно на эти вопросы должен ответить андеррайтинг. И именно по этим критериям сформировались несколько категорий заемщиков, к которым банки относятся насторожено.

— Какие категории заемщиков традиционно относятся к числу «отказных»?

Вообще говоря, любое решение о кредите – индивидуально. И никакой дискриминации по возрасту или статусу нет и быть не должно. Просто именно эти группы людей с большей вероятностью, чем остальные, могут остаться без работы. Подчеркиваю: не поменять работу, а остаться без нее в принципе. И если говорить о «категориях», то это владельцы бизнеса и люди предпенсионного и пенсионного возраста.

Например, люди пенсионного возраста. Если человек в этом возрасте потеряет работу, то найти новую ему будет не просто. Или он сам решит перестать работать по состоянию здоровья. Таким образом, вероятность того, что доход у такого человека снизится, крайне велика.

Другая ситуация – индивидуальный предприниматель или владелец бизнеса. Если бизнес развалится, то в большинстве случаев такой заемщик начнет развивать новый. На это понадобится время и средства. Но даже если он решит пойти наемным сотрудником, найти работу ему также будет не просто. В любом варианте, он достаточно длительное время будет оставаться без стабильного дохода.

В то же время человек, которые работает наемным сотрудником, даже потеряв работу более-менее быстро найдет новую. Поэтому, несмотря на более активную жизненную позицию бизнесмена, для банка он будет являться менее интересным заемщиком, нежели менеджер средней руки.

Читать статью  Льготная ипотека с господдержкой в 2022 году: самое главное

Детей в созаещики

— Таким образом получается, что, если вы индивидуальный предприниматель или пенсионер, про ипотеку можно забыть?

Я бы так не сказал. Повторюсь: речь не идет о дискриминации. Каждый случай индивидуален. И каждый банк в рамках существующего законодательства может подходить к оценке заемщика по-своему.

Например, крупный розничный банк, где в день выдача ипотечных кредитов измеряется сотнями, скорее всего, не будет выходить за рамки установленных критериев. При таком объеме вникать в каждый отдельный случай просто-напросто невозможно.

А вот средний банк уже может посмотреть на ситуацию по-другому. Например, ИП и собственник бизнеса для такого банка часто, наоборот, хороший фактор. Ведь предоставив кредит собственнику, банк может привлечь на обслуживание его бизнес.

Кроме того, у каждого банка своя программа, свои критерии. Например, если в одном банке требования по возрасту могут быть «до 59 лет», а в другом – «до 67». Значит, в первом банке шестидесятилетнему заемщику откажут, а во втором – нет. При этом важным показателем является на возраст на момент получения ипотеки, а возраст на момент окончания выплат. В большинстве программ нужно, чтобы по окончании выплат возраст был 65, в исключительных случаях – до 75 лет. Так что сокращение срока, на который берется ипотека – также вариант избежать отказа.

— А что еще можно посоветовать людям старшего возраста в этой ситуации?

Во-первых, ваши шансы будут тем выше, чем больше первоначальный взнос. Далее – нужно убедить банк, что у вас есть не только пенсия, но и доход. Например, вы – работающий пенсионер. Или владеете недвижимостью под сдачу в аренду.

Если весь ваш доход состоит из пенсии, то шансы получить ипотеку стремятся к нулю. Также сложно будет получить одобрение, если ваш возраст выходит за рамки программы банка.

Однако, все эти ситуации не безвыходные, если обратиться за помощью к детям и внукам и подать документы на «кредит с со-заемщиком». Такой формат повышает шансы. Если доходов на двоих хватает, и есть работающий заемщик помоложе, то ипотеку дадут. Но на двоих. Причем важно, что это будет не ипотека с поручителем, а совместный кредит. В данном случае оба расписываются в кредитном договоре и оба берут деньги, отвечают одинаково за всю сумму. В случае с поручительством поручитель денег не берет и отвечает только тогда, когда банк обратился к заемщику, который не может платить. Юридически банку в суде проще взыскать с созаемщиков, нежели с поручителей. Поэтому получить ипотеку с поручительством чуть вероятнее, чем без него, но с созаемщиком – намного более вероятно.

В этой ситуации нужно учитывать еще один нюанс – на кого оформлять квартиру. Вообще говоря, банки предпочитают оформлять квартиру в долевую собственность. Так удобнее для банка. Но в принципе можно рассмотреть и удобные варианты для клиентов, оформив недвижимость только на пенсионера (например, если дочь или сын в браке, и не хотели бы делить с супругом имущество). Правда, не все банки готовы идти на такой шаг, поэтому советую предварительно уточнять все возможности.

— Если ипотеку все-таки дадут, будет ли ставка выше?

Сама по себе ставка не повышается в зависимости от возраста заемщика. Другое дело, что в разных банках и программах ставка может отличаться существенно. Также может быть разница в процентах при наличии страхования и без него.

А стоимость страховки, действительно, растет в зависимости от возраста. В частности, тариф страхования жизни и здоровья. Если человеку больше 55 лет, то большинство страховых компаний повышает ставки в разы. Если молодой человек заплатит 1%, для пенсионера это может быть 3% и более. Понятно, что с возрастом вероятность заболевания растет, так что подорожание вполне логично.

Впрочем, здесь есть свои тонкости, которые помогут сэкономить. Например, можно оформить страховку только на часть базового пакета – «от несчастного случая». Тогда процент снова понижается до 1 вместо 3. И банки могут пойти навстречу клиенту, гибко подойти к ситуации и убрать некоторые пункты такой страховки. Хотя, опять же: не все банки. Так что этот вопрос также лучше уточнять заранее.

Зарплата для бизнесмена

— Давайте поговорим теперь про предпринимателей…

Действительно, в общем случае крупные розничные банки владельцам бизнеса ипотеку практически не дают. Ведь, давая кредит, банк должен провести анализ его бизнеса. Причем понять не насколько этот бизнес доходен сейчас, а спрогнозировать благополучие предприятия и его собственника на годы вперед.

Но есть банки, которые любят и знают, как работать с ними. В первую очередь это не сетевые средние банки, которые специализируются не на рознице, а на услугах для малого и среднего бизнеса. Например, в нашем банке владелец бизнеса может получить ипотеку как физическое лицо, если станет нашим клиентом как юридическое. Логика простая: в этом случае банк видит деятельность своего клиента, понимает его доход. Для кредитной организации это удобнее и намного спокойнее. Так что если вам отказали в ипотеке в крупном банке, стоит помониторить рынок и найти не розничный, а «нишевой» банк, ориентированный именно на МСБ.

Читать статью  Ипотека в банке «Возрождение»

Еще один вариант – посмотреть на свой доход как физического лица. Даже если вы владелец успешного бизнеса, банк должен видеть, что вы выплачиваете себе официальную зарплату или дивиденды. Если собственник бизнеса официально платит себе 15 тысяч рублей в месяц, для банка будет странная картина – доход 15 тыс. руб., а ежемесячный платеж по ипотеке – 100 тыс. руб…. Так кредитовать нельзя. Помимо высокой официальной зарплаты, плюсом будет дополнительный доход. Например, от сдачи в аренду недвижимости.

Ну и как дополнительная мера – попробовать увеличить первый взнос. Например, с 25 до 50%. Это снизит риски банка и, как следствие, повысит шанс получения ипотеки.

  1. Объективно оценить ситуацию и честно себе сказать, что критериям наиболее распространенных «коробочных» вариантов вы не совсем соответствуете.
  2. Сместить фокус поиска от крупнейших розничных банков в сторону менее крупных и средних. При это не ограничиваться просмотром условий по их продуктам, а постараться обсудить ситуацию с менеджерами: возможно, там подойдут к ситуации более гибко.
  3. Рассмотреть варианты «улучшения» ситуации: привести созаемщика, которые подходит под требования банка, открыть счет для своего бизнеса в этом банке, и так далее.

Обычно сотрудники банка могут подсказать, как лучше поступить в той или иной ситуации. Ведь банк и заемщик – две стороны одного процесса, и он также заинтересован в хороших заемщиках.

Сергеей Козлов, заместитель председателя правления, директор кредитного департамента СДМ-Банка

Ипотека для ИП и юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц и ИП – новичок на российском рынке. Однако это предложение банков набирает обороты, и теперь многие бизнесмены стремятся оформить кредит на недвижимость для своих бизнес-целей. Однако получить его оказывается не так-то просто. Многие сталкиваются с отказом кредитных организаций, и оказываются вынуждены продолжать выплачивать подчас непомерно высокую аренду. Почему банки не спешат выдавать деньги молодым компаниям и как быть, если ипотека все-таки необходима?

Почему банки не дают ипотеку ИП?

Для начала выясним, что это вообще – коммерческая ипотека. Если обычная ипотека выдается физическим лицам на покупку жилья, то коммерческая – для покупки недвижимости с целью получения выгоды. В 90% случаев ИП и юридические лица оформляют такой кредит не для перепродажи, а для заработка – для размещения собственных помещений или наоборот, сдачи его в аренду.

Получение прибыли – главное отличие коммерческой ипотеки от социальной. Однако отличаются и сроки. Ипотечный кредит для ИП выдается максимум на 5−10 лет, в то время как физическое лицо может возвращать долг до 30 лет. Также отличаются и проценты – они несколько выше, и начинаются с 13−14% и могут достигать 19,5%. Что касается первоначального взноса, то размер его такой же, как и для частных лиц – от 10 до 30%. Некоторые организации даже практикуют выдачу кредитов без первоначального взноса.

Почему же бизнес-ипотека часто оказывается недоступна предпринимателям? Дело в том, что служба безопасности банков причисляет этот вид кредитования к категории сложных кредитов из-за трудностей в оценке реального дохода и перспективности заемщика. Надежный клиент, по мнению банка, – сотрудник достаточно крупной компании. Большой бизнес стабилен, а потому вызывает больше доверия. В отличие от малого и среднего, доход и прибыльность которого предсказать сложно.

Кроме того, бизнесменам сложнее предоставить подтверждение дохода. Работник по найму может заказать справку 2-НДФЛ и трудовую книжку, которые уже дают банку представление о заработке потенциального клиента. ИП же может использовать разные формы налогообложения, и отчетность не позволит банку с точностью оценить размер и стабильность дохода.

Какую недвижимость можно приобрести с помощью такой ипотеки:

  • квартиры на первых этажах в многоквартирных жилых домах, которые в дальнейшем будут переведены в нежилое помещение;
  • торговую, офисную недвижимость в многоквартирных жилых домах или в торговых, торгово-офисных, офисных центрах;
  • готовую и строящуюся коммерческую недвижимость.

Ипотека для ИП: условия и документы

Бизнес-ипотека отличается в каждом конкретном банке, однако можно выделить некоторые общие для всех клиентов условия, которые позволят вам сориентироваться при подготовке к обращению в кредитную организацию.

  • Так, юридическое лицо должно работать не меньше года и не иметь задолженностей по налогам и взносам. Некоторые банки поднимают планку минимального стажа до 1,5 года и больше.
  • Вы работаете без существенных колебаний прибыли. Для банков важна стабильность, и сезонный доход для них – большой недостаток. Кафе скорее получит кредит, чем, например, лодочная станция или прокат роликов и велосипедов. Еще один минус – нерегулярное ведение бизнеса.
  • Оборот средств на расчетном счете достаточен для банка. В идеале он должен составлять от 50 тыс. в месяц. Некоторые организации не предоставляют займы предпринимателям, оборот по расчетному счету которых составляет меньше 1 млн в год.
  • Режим налогообложения соответствует реальности, а документы четко отражают размер дохода вашего бизнеса и его финансовое состояние.

Список документов также зависит от банков, а также от схемы налогообложения, которую вы применяете для своего бизнеса. Поэтому его стоит уточнить в организации, в которую вы хотите обратиться за кредитом.

Читать статью  Список банков Геленджика дающих ипотеку

Чтобы получить ипотечный кредит для ИП, вам потребуется собрать следующие бумаги:

  • личные документы – паспорт гражданина РФ, военный билет, ИНН;
  • копию свидетельства о госрегистрации в качестве индивидуального предпринимателя; выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
  • налоговую декларацию за завершенный налоговый период или, если вы используете общую или упрощенную систему налогообложения, за последние 12 месяцев;
  • если имеются – копии лицензий и сертификатов;
  • копию патента для индивидуальных предпринимателей на патентной системе налогообложения;
  • налоговую декларацию за два последних квартала, если вы применяете единый налог на вмененный доход;
  • налоговую декларацию за последний календарный год для ИП, использующих налог на доходы физлиц.

Все декларации необходимо заверить в налоговой. Если вы сдаете их через интернет, то придется распечатать экземпляр и обратиться в налоговую с просьбой проставить штамп.

Дополнительно могут потребоваться:

  • управленческая отчетность – книга доходов и расходов, тетрадь по учету деятельности;
  • контрольно-кассовая лента, заверенная в налоговой (если вы пользуетесь кассой);
  • копии договоров с поставщиками, клиентами, покупателями;
  • выписки с расчетного счета;
  • договор аренды или выписка из ЕГРН о праве собственности на помещение, в котором вы ведете бизнес.

Отличие ипотеки для юридических лиц и ИП также заключается в более коротком сроке кредитования (в отличии от физических лиц): обычно он не превышает 15 лет.

Режим налогообложения

Ипотека для ИП может стать недоступной из-за режима налогообложения, применяемого для вашего бизнеса. Достоверно продемонстрировать банку уровень доходов позволяет отчетность по стандартной или упрощенной системе налогообложения. Заверенная декларация показывает, какой объем расходов несет бизнесмен, какой объем прибыли заявляет. Банк также определяет благополучность бизнеса по продолжительности стабильного периода. Так, если прибыль (с вычетом расходов на иждивенцев и собственное проживание) превышает размер ежемесячного платежа, а предоставленный пакет документов не вызывает сомнений, кредит будет одобрен.

А вот предприниматели, выплачивающие фиксированную сумму налога или купившие на свою деятельность патент, вызывают недоверие у банков. Дело в том, что декларация таких ИП не может полностью продемонстрировать финансовое положение клиента, а это – уже серьезный аргумент для отказа в ипотеке.

Какой банк выбрать?

Пока коммерческая ипотека– не самая распространенная услуга среди российских банков. Эту программу выпускают, в основном, достаточно крупные банки, имеющие сильную поддержку государства. Поэтому выбор зависит от самого ИП или юрлица и ваших нужд: нужна ли вам максимальная сумма займа или низкая процентная ставка? Но помните: оба этих параметра напрямую зависят от того, насколько точно и «прозрачно» отображены ваши доходы в предоставленных на рассмотрение документах.

Повысить шансы на одобрение можно, обратившись сразу в несколько финансовых организаций. Сэкономить время помогут онлайн-заявки – сегодня они доступны в большинстве крупных банков. Так, сделать это можно на сайте Сбербанка, ВТБ.

Плюсы и минусы ипотеки для ИП

Коммерческая ипотека для юридических лиц – хороший шанс развивать бизнес на собственной территории, не переплачивая арендодателям. Но, как и любой банковский продукт, она обладает как плюсами, так и минусами. Из плюсов:

  • некоторые кредитные организации предоставляют отсрочку по выплатам на 1−1,5 года;
  • разные схемы выплат – равными частями или «сезонно»;
  • возможность не оформлять закладную по ипотеке.

К минусам можно отнести:

  • длительное принятие решения – рассмотрение заявки может занять до 5 дней;
  • возможно взимание комиссии за рассмотрение заявки – она не превышает 1−2%;
  • небольшое количество предложений – не все банки могут позволить себе выдачу кредитов предпринимателям. Также найти предложения по коммерческой ипотеке сложно в небольших городах;
  • возможно рефинансирование ипотеки для ИП – решение принимается после тщательного анализа финансового состояния заемщика и с обязательным залогом приобретаемого имущества от одного банка другому.

Перевесят ли минусы – решать только самому индивидуальному предпринимателю.

Несколько советов

Сомневаетесь, что бизнес-ипотека будет одобрена? Есть несколько способов повысить ваши шансы. Так, вы можете предоставить залоговое имущество, например, уже имеющееся помещение или жилую квартиру. Поручитель или созаемщик (или несколько) со стабильным доходом, который можно подтвердить «привычным» способом – еще один вариант. Дополнительные источники дохода, автомобиль, ценные бумаги, сдача помещения в аренду – все это повысит ваш рейтинг в глазах кредитора. Чистая кредитная история подтвердит вашу надежность, а достаточно большой первоначальный взнос докажет, что вы способны зарабатывать.

И не старайтесь сразу же оформить ипотеку – обратитесь в банк, в котором есть специализированные программы кредитования малого и среднего бизнеса. Как правило, у них уже есть достаточный опыт работы с ИП и юрлицами. Там вы получите необходимую консультацию и сможете найти удобное решение конкретно для своей ситуации. «Идеальная» ипотека для ИП – в банке, в котором у вас уже открыт расчетный счет. Организация уже знает о ваших доходах и возможностях, а значит может предоставить кредит на более выгодных условиях.

Источник https://bankiros.ru/wiki/term/wikf-ipoteka-dlya-ip

Источник https://www.cian.ru/stati-ipoteka-dlja-biznesmena-i-pensionera-kak-poluchit-kredit-nestandartnym-zaemschikam-294092/

Источник https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/ipoteka-dlia-ip-i-yuridicheskih-litc/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Previous post Обзор планшета prestigio multipad pmt3118
Next post Почему не стоит связываться с хромированными дисками