Ипотека и суд: что делать, если банк подал иск?

Ипотека и суд: что делать, если банк подал иск?

К сожалению, ситуации, при которых кредитная организация, выдавшая ипотечный заем, требуeт вернуть его через суд, – не редкость. Юристы по ипотеке из компании «М16-Консалтинг» отмечают, что с каждым годом таких дел становится все больше: если еще 5-7 лет назад это было редкостью, то сегодня дела по ипотеке в суде рассматриваются регулярно.

В материале рассматриваем, какие перспективы есть у должника, если банк уже инициировал судебное производство, и чем заканчиваются суды по военной ипотеке.

Что нужно знать?

Начнем с того, что кредитные организации предпочитают решать вопросы через суд в крайних случаях. Изначально банк обязательно попробует договориться с должником и найти компромисс.

Перед подачей иска кредитор направит заемщику предупреждение о своих намерениях с просьбой вспомнить о своих финансовых обязательствах. Если должник не отреагирует на документ, банк направится в суд. И, как отмечают юристы по ипотечным кредитам, в большинстве случаев суд занимает сторону кредитной организации, удовлетворяя требования по иску.

Удастся ли сохранить квартиру после суда?

Сразу отметим, если банк уже обратился в судебные органы с целью «выбить» из вас долг по ипотеке, то с квартирой вы можете попрощаться, поскольку она выступает залогом по кредиту. По итогам дела жилплощадь гарантированно отойдет банку.

Стоит ли тогда вообще отстаивать свои права в суде, думаете вы? Отвечаем: однозначно стоит! Поскольку в ходе дела будет рассматриваться не только судьба недвижимости, но и размеры пеней, штрафов и общего долга. И если не бороться за свои права, то по итогам дела вы не только лишитесь жилья, но и будете должны банку.

Можно ли справиться без ипотечного юриста?

Справиться можно, если вы отлично подкованы в жилищном законодательстве. Если вы не обладаете достаточными знаниями в юриспруденции, то положительный исход вряд ли возможен. Профессионал же способен добиться выгодного для вас решения суда или поспособствовать заключению мирового соглашения с банком.

Нельзя не упомянуть тот факт, что зачастую банк, отбирая квартиру в качестве залогового имущества, указывает стоимость, актуальную на момент покупки. То есть, если с момента сделки прошло несколько лет и квартира выросла в цене, вы теряете эту разницу, и она не может идти в счет погашения долга. В этом случае адвокат поможет затянуть судебный процесс, а вы в это время можете найти человека, который выкупит квартиру по рыночной стоимости.

Если вы все-таки намерены обойтись в зале суда без помощи специалиста, то хотя бы воспользуйтесь консультацией юриста по ипотеке. Он изучит материалы дела, а главное – требования банка, изложенные в иске, и подскажет, что можно сделать в вашем конкретном случае.

Что можно оспорить?

Оспариваться будут суммы, которые с вас затребуют в ходе дела. Это сумма долга, пеней за просрочку и даже компенсация за оплату пошлины по иску.

Первым делом будет произведен перерасчет долга. Не редки случаи, когда штрафные санкции в иске превышают реальные на несколько десятков тысяч. Нельзя сказать однозначно, следствие ли это банальной невнимательности или намеренное ведение нечестной игры, однако вы можете потребовать снизить сумму компенсации.

Далее юрист проверит, совпадают ли реальные условия ипотечного договора с теми, которые банк указал в иске: сумма выданного займа, сроки погашения, размеры платежей и даже дни, в которые происходили выплаты. Если будут выявлены несоответствия, это тоже поможет вам существенно сократить размеры финансовых обязательств перед банком.

Раздел ипотеки в суде

Отметим, что банк может отнять ипотечную квартиру и в том случае, когда задолженность не успела образоваться, но созаемщики-супруги приняли решение о разрыве брачных отношений.

Кредитная организация в этом случается привлекается к процессу в качестве третьей стороны и может претендовать на возврат залогового имущества, если нет уверенности, что уже бывшие супруги погасят долг. При этом оставшийся долг вернуть все равно придется, даже если недвижимость отнимут.

Юристы по ипотечному кредитованию предлагают несколько решений проблемы: либо найти недостающую часть долга, выплатить ее банку и решать вопрос с разделом выкупленной жилплощади, либо перепродать квартиру. Подробнее о разделе недвижимости.

Споры по военной ипотеке

Хорошая новость: в случае с военной ипотекой шансы сохранить квартиру гораздо выше. Суды неохотно идут навстречу банкам в просьбе выселить офицеров. Однако это не значит, что на должника не могут повесить неустойку или компенсацию.

Юристы по военной ипотеке считают, что зачастую споры возникают из-за брешей в законе. Несовершенство законодательства, касающегося военной ипотеки, приводит к возникновению судебных процессов по таким причинам:

• Увольнение из армии и, как следствие, исключение из реестра накопительно-ипотечной системы. Это самая частая причина споров, поскольку, вне зависимости от причин увольнения, военный теряет свое право на получение льготного кредитования.
• Досрочное увольнение. В данном случае проблема заключается в том, что офицер теряет накопленные за время службы средства, а это значит, что дальнейшие выплаты по кредиту он обязан производить из собственного кармана.
• Права родственников. В ситуациях, когда офицер гибнет или признается пропавшим без вести, членам его семьи приходится в судебном порядке доказывать свои права на распоряжение накопленных им средств.

Однако банки, зная о том, что симпатии суда – на стороне офицеров, стремятся урегулировать спорные вопросы в мирном порядке. Прежде чем соглашаться на условия кредитной организации, лучше получить консультацию юриста по военной ипотеке.

Юристы по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге

«М16-Консалтинг» имеет большой опыт дел, связанных с ипотечной недвижимостью. Дело в том, что компания сформировалась из юридического отдела агентства недвижимости «М16», которое принадлежит Вячеславу Малафееву, и первое время мы специализировались именно на жилищных спорах.

Помощь наших юристов в спорах по ипотечным кредитам позволит максимально снизить сумму взыскиваемой компенсации и договориться с банком на выгодных условиях.

Ипотечные квартиры всегда в опасности. Как их теряют?

«Ура, мы съехали от родителей! Будем жить по своим правилам в своей собственной квартире!» — ликуют люди, взявшие ипотеку. И хотя все понимают, что теперь долгие годы придётся отдавать банку львиную долю своего заработка, мало кто думает о том, что квартира-то по факту не совсем «собственная» — она в залоге у банка. И, если что-то пойдёт не так, он имеет множество возможностей её забрать.

_{«Ура, мы будем жить в своей квартире!» Фото: movenc.com}

Конечно, банк не заберёт квартиру на ровном месте, равно как и любой другой человек или компания, у которых в залоге чужое имущество, не могут присвоить его, когда заблагорассудится. Но если залогодатель, то есть человек, который заложил свою собственность, как-то проштрафился и не выполняет обязательств, то залогодержатель может заполучить имущество, чтобы возместить себе убытки — для этого залог и нужен. Он обеспечивает кредитору спокойствие и компенсацию ущерба в случае чего.

«Да здравствует наш суд»

Один из способов завладеть залогом для кредитора — обратиться в суд. Все привыкли, что банк звонит должникам и просит вернуть долг по-хорошему. Однако по закону «обиженный» невыполнением обязательств вовсе не обязан общаться с заёмщиком. В случае с ипотекой кредитор может никак не проявлять своё недовольство. О том, что банк заметил, что платежи не вносятся, и требует залог, безмятежный новосёл может узнать только из внезапно «свалившегося» на его голову иска об обращении взыскания — так юридически называется требование перевести залоговое имущество в собственность залогодержателя.

Мы уже писали, что суд и реализация залога — крайние меры, которые не всегда выгодны банку. Однако следует иметь в виду, что это может случиться.

В кредитном договоре чётко прописано, в каких случаях банк может обратиться в суд, чтобы взыскать заложенное имущество. Банк может не спешить: у него есть три года с момента нарушения договора, чтобы обратиться в суд.

Например, в договоре ипотеки прописано, что банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случае, если заёмщик более 4 месяцев подряд не вносит денежные средства по графику платежей. По истечении этого срока и независимо от того, взыскивает ли банк сумму задолженности через суд, согласен заёмщик с долгом или нет, начинает течь срок, в течение которого банк может заявить в суде о требованиях на заложенное имущество

Одного иска мало

То есть, если новосёл не вносит платежи, то банк может обратиться в суд и с требованием уплатить долг, и с требованием получить заложенную недвижимость. Это два разных требования и два разных иска, кредитное учреждение может подать их оба, а может ограничиться одним — на усмотрение банка. Юрист Нелли Гурьянова отмечает:

Банк может пойти в суд и потребовать с заёмщика погасить задолженность, но при этом не требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образом, истребование залогового имущества может происходить одновременно с взысканием долга, а может быть заявлено (или не заявлено) отдельно. Оно всегда самостоятельное

Если банк всё-таки «вышел на тропу войны» и требует не только долг, но и залог, то у него есть одно серьёзное ограничение. Общая задолженность заёмщика перед кредитным учреждением должна быть соразмерна стоимости залогового имущества. Только в этом случае кредитор может претендовать на это имущество. То есть нельзя отнять квартиру, которая стоит 3 миллиона рублей, если суммарно человек должен банку менее 50 тысяч.

Получается, что опаснее всего первые годы ипотеки. Если нарушить обязательства в это время, то банк может завладеть недвижимостью, так как долг большой и сопоставим с её ценой. Если же человек платил ипотеку 19 лет, а на последнем 20-ом году начал нарушать обязательства, то банку уже едва ли удастся получить залог, ведь оставшийся долг по сравнению с ценой недвижимости копеечный.

Без суда и следствия

Имеются случаи, когда заполучить залог в собственность залогодержатель может и без суда. Правда, на внесудебную процедуру есть множество ограничений, поэтому в большинстве случаев для ипотеки россиян она неприменима. Нельзя завладеть заложенным имуществом должника в случаях:

• если в ипотеке жилое помещение;
• если владелец заложенного имущества пропал без вести;
• если недвижимость заложена по нескольким договорам ипотеки или нескольким залогодержателям при отсутствии общего соглашения;
• если заложена сельскохозяйственная земля без построек на ней или с постройками, но предоставленная гражданину;
• при ипотеке определенных земель муниципальной или государственной собственности или любой недвижимости в государственной или муниципальной собственности;
• при ипотеке имущества значительной художественной, культурной, исторической ценности для общества.

Однако, чтобы залогодержателю можно было получить залог без суда, нужно, чтобы такая возможность была детально прописана в договоре с залогодателем.

Если под вышеуказанные ограничения предмет ипотеки не подпадает, то стороны сделки вправе предусмотреть в договоре, что обращение взыскания будет производиться без суда. В договоре в этом случае прописывается чётко, при каких обстоятельствах возможно обращение взыскания, как оно производится, как реализуется, порядок проведения торгов и определения начальной продажной стоимости имущества. В данном случае применяются общие статьи Гражданского кодекса РФ и закона об ипотеке, касающиеся проведения торгов, а вся конкретика устанавливается соглашением сторон

С молотка

Зачем банку квартира — он будет в ней жить? Нет, жильё как таковое банку не нужно, ему нужны деньги, которые он не получил или недополучил от заёмщика. Поэтому конечная цель обращения взыскания — это обычно продажа залога и возмещение убытков за счёт вырученных денег.

Кто и как будет продавать имущество? Идеальный вариант – быстрая продажа с публичных торгов. Этот путь используется, если вопрос решался через суд. Суд в решении определяет начальную продажную стоимость имущества, и специализированная организация проводит торги согласно Гражданскому кодексу. Вырученные деньги идут взыскателю в погашение задолженности заёмщика.

Если же имущество перешло залогодержателю без суда, по соглашению сторон, то его можно продать на открытом аукционе.

Есть и ещё два варианта. Если имущество не удалось продать или залогодержатель не прочь оставить его себе, не выручая за него денег, то так тому и быть: закон не запрещает обходиться без продажи. Также залогодержатель может попытаться самостоятельно продать залог, никого не привлекая.

На эти два варианта закон предусмотрел некоторые ограничения. Например, в отношении движимого имущества их можно использовать, если залогодателем является предприниматель. А если речь идёт о недвижимости, то они могут быть использованы, только если сторонами договора являются организации или предприниматели, а договор ипотеки обеспечивает обязательства, связанные с предпринимательством

Не в суд, а к нотариусу

Наконец, последний способ продать залог — нотариальный. Юрист Нелли Гурьянова поясняет, когда его можно использовать:

Если договор залога удостоверен нотариально, то и обращение взыскания может быть произведено без суда, на основании исполнительной надписи нотариуса. Эта процедура проходит с участием судебного пристава исполнителя, но в данном случае он исполняет не решение суда, а указание нотариуса

Пристав изымает имущество в залоге у залогодателя (если оно по договору находится в его пользовании), производит его арест и передает залогодержателю. Если стороны договорятся, то реализовать имущество может и судебный пристав.

В любом случае, процесс перехода собственности на имущество от залогодателя к залогодержателю очень длительный и не всегда успешный. Имущество может быть не востребовано на торгах либо продано по низкой цене — тогда вырученных денег не хватит для погашения задолженности. Кроме того, результаты торгов могут быть оспорены в суде, имущество может существенно измениться в цене, пока его продают, и так далее. Оформляя ипотеку, банки стараются минимизировать риски, тщательно проверяя заёмщиков и их финансовое положение, чтобы не началась волокита. Полезно знать о процедурах и самим заёмщикам, чтобы не нарушать условий договора и не столкнуться со всеми этими проблемами.

Как выиграть суд у банка по кредиту

10 октября 2018 года нами было выиграно очередное дело в суде о взыскании задолженности по кредитному договору, то есть суд принял сторону ответчика и полностью отказал банку в удовлетворении исковых требований (ссылка на данное решение суда размещена далее по тексту).

В связи с чем мы решили поделиться с Вами нашим опытом и знаниями о том, как выиграть суд у банка (недобросовестного кредитора) по делу о взыскании задолженности по кредитному договору, которые, несомненно, Вам пригодятся. И не спешите делать выводы о добросовестности Вашего кредитора, пока не получите документы, о которых речь пойдет ниже. Поверьте, мы знаем, о чем говорим, судебная практика является тому подтверждением.

В то же время тот или иной случай проявления недобросовестности является субъективным, так как за каждым действием стоит определенное должностное лицо, что, соответственно, не должно являться поводом для оценки добросовестности той или иной кредитной организации в целом.

Краткая инструкция

В ходе предварительного судебного заседания судья спросит у Вас: имеются ли заявления, ходатайства? Вы отвечаете: да, имеется. И зачитываете, да, именно зачитываете ходатайство об истребовании у истца надлежащих доказательств, а не просто сдаете его судье. Никакого дрожащего голоса и неуверенности. Не давайте себя перебивать, время проведения судебного заседания не ограничено. Обязательно ведите диктофонную запись, это позволит Вам зафиксировать возможные уловки и нарушения со стороны недобросовестного кредитора.

Что касается истребуемых надлежащих доказательств, то ими являются:

оригинал кредитного договора;

• первичные учетные документы, на основании которых ведется бухгалтерский учет, подтверждающие передачу денежных средств по рассматриваемому кредитному договору;
• баланс Истца на день выдачи кредита;
• договор на открытие и обслуживание банковского счета, на который кредитор должен был перечислить кредитные средства;
• документы, подтверждающие полномочия должностного лица банка, подписавшего кредитный договор, и другие документы, в зависимости от обстоятельств.

Также обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с ч. 7 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ копия документа не может являться доказательством в отсутствии оригинала документа. Судья должен убедиться в соответствии имеющихся в материалах дела копий документов их оригиналам.

Кроме того, зачастую (90% случаев) копии не заверены надлежащим образом, то есть в нарушение требований, предусмотренных пунктом 5.26 ГОСТ Р 7.0.97-2016 (требования к оформлению документов) (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 8 декабря 2016 г. N 2004-ст).

Отметка о заверении копии оформляется для подтверждения соответствия копии документа (выписки из документа) подлиннику документа. Отметка о заверении копии проставляется под реквизитом «подпись» и включает: слово «Верно»; наименование должности лица, заверившего копию; его собственноручную подпись; расшифровку подписи (инициалы, фамилию); дату заверения копии (выписки из документа).

Пример:

Инспектор службы кадров Подпись И.О. Фамилия

Если копия выдается для представления в другую организацию, отметка о заверении копии дополняется надписью о месте хранения документа, с которого была изготовлена копия («Подлинник документа находится в (наименование организации) в деле N . за. год») и заверяется печатью организации.

Теперь немного поговорим о первичных учетных документах, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Согласно ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, а именно правила займа.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денежных средств.

Отсюда следует очевидный вывод, что истец, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, обязан доказать обстоятельство передачи денежных средств заемщику по договору.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок.

Согласно ч. 3 ст. 9 указанного закона первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным — непосредственно после его окончания.

Выписка по счету (история движения по счету, реестр операций, и т.п.) является всего лишь распечаткой информации из базы данных истца, не является расчетным документом (первичным учетным документом), не свидетельствует о выражении воли того или иного лица на совершение той или иной финансовой операции, не отвечает признакам достаточности и достоверности, поскольку в нее без каких-либо затруднений могут быть вписаны любые суммы. Сведения в базу данных должны вноситься на основании первичных документов, которые подтверждают совершенные операции. Соответственно, данная распечатка не является объективной информацией, тем более, истец является заинтересованной стороной.

Что касается расчета задолженности, то он также должен подтверждаться первичными учетными документами.

Таким образом, без «первички» выписка по счету и расчет задолженности просто бумажки.

Согласно п. 1 Указания Центрального Банка РФ от 24.12.2012 г. № 2945-У «О порядке составления и применения банковского ордера» банковский ордер является распоряжением о переводе денежных средств и может применяться Банком России, кредитной организацией (в порядке, предусмотренном банком, при осуществлении операций по банковскому счету, счету по вкладу (депозиту) в валюте Российской Федерации и иностранной валюте, открытому в этом банке, в случаях, если плательщиком или получателем средств является банк, составляющий банковский ордер, а также в случаях осуществления кредитной организацией операций по счетам (за исключением перевода денежных средств с банковского счета на банковский счет) одного клиента (владельца счета), открытым в кредитной организации, составляющей банковский ордер. Таким образом, зачисление истцом денежных средств на счет клиента в этом же банке может быть подтверждено банковским ордером.

В соответствии с Положением Банка России о бухгалтерском учете в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, все операции дополнительных офисов отражаются в ежедневном балансе кредитной организации (филиала), соответственно, помимо первичных учетных документов, в обоснование своих требований истец также обязан представить баланс кредитной организации на день выдачи кредита.

Обязанность по возврату денежных средств может быть возложена на заемщика только в случае, если будет установлено, что заемщик эти денежные средства получил в свое распоряжение.

Юридически значимым обстоятельством по иску о взыскании суммы долга по кредитному договору является не только подписание сторонами договора, но и обстоятельство передачи суммы кредита заемщику.

Обязанность доказывания обстоятельств передачи денежных средств заемщику по кредитному договору в соответствии с правилами распределения бремени доказывания, установленными ст. 56 ГПК, возлагается на кредитора. Следовательно, истец обязан представить допустимые и относимые доказательства передачи денежных средств заемщику.

Ну да ладно, не будем далее углубляться в надлежащие доказательства.

Что делать после того, как зачитали ходатайство?

После того, как зачитаете ходатайство, сдайте его судье в 2-х экземплярах (один для истца), просите приобщить к делу и занести в протокол. Также необходимо уточнить у судьи, в какой срок кредитор представит запрашиваемые документы. Судья перенесет судебное заседание, дав кредитору срок для представления документов. На следующее заседание Ваш недобросовестный кредитор не представит все истребуемые доказательства (платежные документы, баланс на день выдачи кредита 100% не представит). Соответственно, заявите об отказе в удовлетворении исковых требований, в связи с отсутствием надлежащих доказательств. При таких обстоятельствах у судьи нет никаких законных оснований не удовлетворить Ваше заявление об отказе в иске.

Из практики, как правило, такие дела затягиваются на несколько месяцев, так как недобросовестный кредитор регулярно ходатайствует о переносе судебного заседания в связи с отсутствием доказательств. Поэтому твердо стойте на своем.

Если судья необоснованно считает, что выписка по счету в отсутствие вышеуказанных первичных учетных документов является надлежащим доказательством, то ходатайствуйте о назначении судебно-бухгалтерской экспертизы.

При назначении экспертизы перед экспертом необходимо поставить вопрос о соответствии выписки по счету и расчета задолженности первичным учетным документам, на основании которых ведется бухгалтерский учет, подтверждающим передачу денежных средств по кредитному договору.

В дальнейшем эксперт вернет документы в суд, сообщив о невозможности проведения экспертизы, так как отсутствует «первичка». Соответственно, это будет являться прямым доказательством отсутствия в материалах дела документов, подтверждающих передачу денежных средств по кредитному договору. Судья откажет в иске недобросовестному кредитору.

Кроме того, нередки со стороны недобросовестных кредиторов и случаи подделок документов, например, банковских или мемориальных ордеров, реже кредитных договоров. Каждый документ нужно изучать крайне внимательно, тогда подделки будут вскрыты. В данном случае нам может пригодиться ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы давности документа.

Споры в суде с банками всегда являются непростыми, в данных делах имеет значение не только Ваша грамотность, но и моральная выдержка, четкое следование выбранной стратегии в защите своих прав и законных интересов.

Более того, в каждом деле имеются свои нюансы, которые сможет увидеть только опытный в данных вопросах юрист.

А теперь, как и обещали, ссылка на решение суда в пользу ответчика в споре с банком по кредитному договору.

Данная статья не является призывом не исполнять те или иные обязательства, а всего лишь разъясняет Ваши права.

Источник https://m16-consulting.ru/articles/ipoteka-i-sud-chto-delat-esli-bank-pod/

Источник https://www.vbr.ru/banki/novosti/2021/10/07/ona-ne-tvoya/

Источник https://www.9111.ru/questions/777777777364418/