Как выбрать ипотеку и не переплатить: чек-лист

Ипотека как не переплатить банку

Ипотека — возможность купить недвижимость в кредит и платить за свое жилье, а не съемное. Банки постепенно снижают процентные ставки. Если в марте 2022 года ставки по ипотеке выросли до 20%, уже осенью ситуация стабилизировалась. По состоянию на сентябрь 2022 года банки в среднем предлагают ставку по ипотеке — 10%. На льготных условиях можно оформить под 7%. Заемщики, которые уже подписали ипотечный договор, платят одну и ту же сумму и со временем допускают ошибки.

Если уже оформили ипотеку, постарайтесь не переплачивать банку. Рассказали о трех распространенных ошибках, которые допускают заемщики.

Не использовать досрочное погашение

Заемщики чаще всего выплачивают ипотеку по аннуитетному способу, когда отдают деньги равными платежами. Вся сумма равномерно распределяется на весь срок ипотечного кредитования. Первые месяцы приходится отдавать только проценты, а уже под середину и конец срок кредитования — тело кредита.

Ипотеку оформляют не на один год, а на 5–10 лет, иногда и больше. За такой длительный промежуток времени заемщик привыкает платить одну и ту же сумму. И даже если заработок увеличивается, редко кто задумывается о досрочном погашении долга. Если удастся раньше погасить ипотеку, сократите переплату банку. Но многие об этом забывают и переплачивают.

Решение. Уменьшите долговую нагрузку — воспользуйтесь частично досрочным погашением. Ипотечные кредиты — это суммы на миллионы рублей, поэтому сразу рассчитаться не получится. Но если будете платить больше или откроете пополняемый депозит, который потом отправите на погашение долга, сократите переплату. Даже дополнительная 1 тыс. руб. в месяц может сыграть значительную роль. Чтобы было понятно, рассмотрим на примере.

Не учитывать размер ежемесячного платежа

Многие думают, что чем больше сумма ежемесячного взноса, тем меньше будет переплата. Это правда, но если платить максимум от своего дохода, то на длинной дистанции не всегда получается справиться с выплатами. Предположим, вас сократят на работе или возникнут непредвиденные семейные расходы. Новый кредит в банке вряд ли одобрят, потому что банки отказывают заемщикам, если сумма ежемесячного платежа превышает 40–50% дохода. В такой ситуации ничего не остается, как обратиться к друзьям, знакомым и родственникам. Если никто не поможет и не одолжит деньги, будет просрочка.

Решение. Если уже оформили ипотеку и сложно выполнять финансовые обязательства, обратитесь в банк для переоформления ипотечного кредита. Попросите менеджеров увеличить срок кредита, чтобы вам было комфортно платить. В идеале, когда приходится отдавать по долгу не более 30% дохода. Если платите свыше 40%, уже придется себе в чем-то отказывать, а когда кредит составляет 50% бюджета семьи — при форс-мажорных обстоятельствах не справитесь с выплатами.

Оформлять рефинансирование в конце срока ипотеки

ЦБ РФ снижает ключевую ставку, если в марте ставка была 20%, то в сентябре 2022 года ее понизили до 8%. Банки реагируют на эти изменения, поэтому опускают ставки по депозитам и кредитам. Если вы оформили ипотеку под 18% в марте или апреле 2022 года, пришло время сократить переплату.

Но рефинансирование не всегда бывает выгодным. Если у вас дифферинцированный вид платежа по ипотеке, и вы платите больше половины срока, то вы уже отдали проценты и теперь выплачиваете тело кредита. Лучше всего пользоваться услугой, когда платите менее года, а процентная ставка в новом банке будет ниже минимум на 1,5%.

Решение. Не обязательно обращаться в банк, где уже получили долгосрочный кредит. Ищите предложения от других банков. Если найдете банк, где ставка по ипотеке меньше, и вы подходите под требования — подавайте заявку на рефинансирование, чтобы сократить размер переплаты. Уточните сведения у нового кредитора по комиссиям, потому что все это дополнительные траты. Убедитесь, что итоговый размер переплаты будет меньше с новым кредитором и рассчитайте сумму с помощью ипотечного калькулятора.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Как выбрать ипотеку и не переплатить: чек-лист

Ставки по ипотечным кредитам начали расти. Крупные игроки — Газпромбанк, ВТБ, Альфа-Банк — повысили их минимум на 0,5%. Банки ужесточили кредитную политику на фоне частичной мобилизации. Еще одна причина в том, что рынок ждет увеличения ключевой ставки на заседании ЦБ 28 октября.

Как в таких условиях выбрать самую выгодную для себя ипотеку? Поговорили с экспертом Банки.ру Инной Солдатенковой и подготовили чек-лист того, что нужно сделать перед оформлением жилищного кредита.

Проверьте, есть ли у вас льготы

Условия по льготным программам пока не изменились: банки предлагают максимум 7% годовых по «Господдержке — 2020–2022», 5% годовых — по ипотеке для IT-специалистов, 6% — по семейной ипотеке.

Эти ставки гораздо ниже рыночных, но у льготных программ есть ограничения. Так, по «Господдержке — 2020–2022» можно купить квартиру только в новостройке. Семейная ипотека доступна только семьям с детьми. Есть сельская ипотека для всех россиян, но она распространяется на покупку жилья только в сельской местности.

Еще государство выплачивает субсидии, они тоже влияют на выбор ипотеки. Например, маткапитал можно направить в счет первоначального взноса.

Решите, где хотите купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке

От этого выбора зависит, какую программу ипотеки вы выберете. Ставки на покупку недвижимости в новостройках сейчас ниже за счет госпрограмм — так государство старается поддержать рынок в кризис. Льготную ипотеку можно взять максимум под 7% годовых. Если вы работаете в IT — 5% годовых.

На вторичном рынке ипотечные ставки выше: у ВТБ — от 10,4% годовых, у Московского Индустриального Банка — от 9,95% годовых, у РНКБ — от 7,2% годовых. Но и здесь можно получить субсидии и сниженные ставки — почитайте, какие именно.

Определитесь с суммой кредита

У каждого банка свои лимиты. Одни могут выдать до 100 млн рублей, другие — только до 30 млн на покупку недвижимости.

Чем больше сумма, тем выше риск для банка. Он будет проверять вас тщательнее, возможно, потребует включить в договор созаемщиков и поручителей. А может, и вовсе не одобрит необходимую сумму, если ваша долговая нагрузка с учетом ипотеки будет больше 50%.

Выберите банки

Изучите условия зарплатного банка или банка, в котором у вас есть счет. «Своим» клиентам кредиторы предлагают более выгодные условия.

«В этом случае можно рассчитывать на скидку к ставке и сниженный размер первоначального взноса, — поясняет Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру. — Также хорошие условия по ипотеке можно получить, если воспользоваться акциями. Например, сейчас банки дают скидку к ставке за подачу заявки и документов онлайн, за быстрый выход на сделку, за электронную регистрацию сделки, за подтверждение дохода через портал госуслуг, за оформление кредита на крупную сумму. В ряде банков действуют скидки к ставке для многодетных семей, работников здравоохранения, бюджетников. Получить скидку можно и при покупке залоговой недвижимости».

Изучить условия банков можно в каталоге Банки.ру. Еще один вариант — заполнить анкету. Сервис подберет программы, подходящие под ваши параметры.

Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой

Сравните размер первоначального взноса

Каждый банк сам определяет минимальный размер первоначального взноса. Для программы господдержки на новостройки он не должен быть ниже 15%, для программ на вторичном рынке — обычно от 10% до 20%.

Рассчитайте ежемесячный платеж

После того как вы определились с банками, изучите предложения по ставкам и посчитайте, какой ежемесячный платеж у вас может быть в разных случаях. Сделать это можно с помощью калькулятора Банки.ру.

Сравните стоимость страховки

При покупке квартиры в ипотеку нужно оформить полис ипотечного страхования, без него банк не выдаст кредит. Можно застраховать право собственности и жизнь и здоровье заемщика. Это добровольно и обычно снижает процентную ставку по кредиту.

Оформить полис можно в банке во время сделки. Но лучше позаботиться об этом заранее, чтобы сравнить тарифы разных страховых компаний и выбрать оптимальный вариант. Почитайте, как это сделать.

Изучите другие условия снижения ставки

Если вы планируете брать ипотеку на длительный срок, снизить ставку поможет и оплата единовременной комиссии.

«Работает это так: клиент в момент оформления ипотеки оплачивает определенный процент от стоимости недвижимости и таким образом получает сниженную ставку, — говорит Инна Солдатенкова. — Но при досрочных погашениях такая комиссия не пересчитывается, и, принимая решение о ее оплате, следует просчитать свою выгоду, то есть посмотреть на график платежей без ее оплаты и с ней и сравнить переплату».

По словам эксперта, наиболее привлекательные ставки по ипотеке действуют также:

• при подтверждении уровня своего дохода;
• при согласии на покупку комплексного ипотечного страхования (при этом в некоторых банках при покупке коллективной страховки можно также получить дополнительную скидку к ставке);
• при существенном размере ПВ (чем он больше, тем ниже ставка).

Сравните предложения застройщиков

Кроме обычных предложений на рынке есть еще и ипотечные программы от застройщиков. Они могут разрабатываться на основе льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки.

Девелопер вместе с банком-партнером предлагает специальные условия для клиентов: например, сниженная процентная ставка на один, два года или несколько лет, вплоть до сниженной ставки на весь срок кредита (до 30 лет). При этом сама процедура оформления кредита не меняется.

Если вы рассматриваете покупку квартиры на первичном рынке, почитайте об ипотеке от застройщиков.

7 лайфхаков, которые защитят вас от переплат по ипотеке

Быстро накопить на квартиру — задача непростая. Если жить в своём жилье хочется сейчас, а не через десяток лет, выручит ипотека. Вместе с ВТБ разобрались, как сделать так, чтобы переплата по кредиту была минимальной.

1. Выбирайте оптимальный срок кредитования

Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.

Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.

2. Увеличьте первый взнос

Чем большую сумму вы внесёте на первоначальном этапе, тем меньше будет размер долга и переплат. Предварительно рассчитать переплату можно по специальной формуле или на ипотечном калькуляторе.

Предположим, вы планируете купить квартиру за 10 млн рублей. Вы хотите оформить ипотеку на 20 лет и готовы внести первоначальный взнос 1 млн рублей. При ставке 8% годовых переплата по кредиту составит более 9 млн рублей. Если же вы увеличите первоначальный взнос до 3 млн рублей, то переплата будет меньше — 7 млн рублей. Это предварительный расчёт, точные условия ипотеки вам предоставят в банке.

Банк рассматривает первоначальный взнос, наряду с занятостью, уровнем и стабильностью дохода, как подтверждение платёжеспособности клиента. При этом первый взнос идёт не банку, а передаётся продавцу, формируя вместе с кредитом общую стоимость недвижимости. Некоторые банки предлагают взять ипотеку без первоначального взноса, но процентная ставка по такому кредиту может быть выше.

По нашей базе, средний размер первоначального взноса составляет более 30% от стоимости недвижимости. Однако мы выдаём кредиты с первоначальным взносом от 10% или даже меньше, если клиенты используют средства материнского капитала, составляющие не менее 10% стоимости жилья. Размер первого взноса должен быть такой, чтобы сумма кредита и ежемесячные платежи стали комфортными для заёмщика.

3. Изучите ипотечные программы

Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.

Есть льготные программы для военных, для семей с детьми, а также желающих купить жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке. До 1 июля 2022 года продлили льготную ипотеку: кредит можно оформить по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет 3 млн рублей.

Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.

Заёмщики выбирают жильё как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, преимущества есть у каждого из этих вариантов. Покупка новостроек сейчас поддерживается госпрограммами со льготными ставками, но при этом надо соответствовать условиям такой программы. Также могут быть специальные предложения от застройщика на покупку недвижимости. При покупке вторички можно воспользоваться дисконтами, которые есть у банка в дополнение к базовой ставке, и тем самым тоже получить выгодное предложение. Кроме того, это вариант для тех, кто не хочет ждать, пока дом достроится, а планирует побыстрее въехать в новую квартиру и начать там жить.

Если вы уже взяли ипотечный кредит, его можно рефинансировать по более выгодным условиям. Например, в ВТБ оформляют рефинансирование по обновлённой программе семейной ипотеки со ставкой 5%. Раньше в программе могли участвовать только семьи с двумя и более детьми. Теперь её действие распространяется и на семьи, у которых в 2018–2023 годах родился первенец или есть несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Оформить рефинансирование в ВТБ можно за один визит — больше не нужно записываться и ходить в МФЦ и предоставлять кучу документов. Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка, заполнив заявление-анкету.

4. Выберите удобную систему платежей

Погашать ипотеку можно дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированной системе размер платежей постепенно снижается. Самая высокая финансовая нагрузка приходится на первые годы ипотеки. При аннуитете платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредитования, но конечная переплата по кредиту будет выше.

Предварительно рассчитать ежемесячные платежи можно на калькуляторе. Предположим, вы планируете взять ипотеку на 7 млн рублей сроком на 20 лет под 8% годовых. При аннуитете вам придётся выплатить 14,1 млн рублей, то есть переплата по процентам достигнет 7,1 млн рублей. При этом ежемесячный платёж будет фиксированным на протяжении всего периода ипотеки — 58,5 тысячи рублей.

При дифференцированной системе нужно будет выплатить 12,6 млн рублей, переплата составит 5,6 млн рублей. Но первые выплаты по кредиту будут достигать 76 тысяч рублей.

Банки чаще используют аннуитет. Система дифференцированных платежей подходит тем, кто хорошо разбирается в финансах и может платить в первые годы ипотеки максимальные взносы на фоне расходов на ремонт, покупку мебели, аренды жилья (если покупается квартира в строящемся доме). Также заёмщику нужно учитывать, что размер ежемесячных взносов при дифференцированной системе будет постоянно меняться, поэтому станет сложнее планировать семейный бюджет.

5. Вносите платежи досрочно

Есть несколько вариантов, как досрочно погасить ипотеку.

• Уменьшить срок кредитования. Помогает увеличить в составе регулярного платежа часть, которая направлена на погашение основного долга, и уменьшить долю процентов.
• Уменьшить ежемесячный платёж. Срок кредитования остаётся прежним, а остаток основного долга распределяется на этот период. Большую часть ежемесячного платежа составляют начисленные проценты, а меньшую — основной долг.
• Использовать комбинированный вариант. С его помощью можно сократить и срок ипотеки, и размер платежа.

Сокращать срок кредита выгоднее, потому что в итоге вы меньше переплатите по процентам. Но снижать регулярный платёж безопаснее: если вдруг доходы упадут, вам будет проще расплатиться с банком. Оптимальным вариантом для многих станет комбинированная схема. Например, можно досрочно внести определённую сумму, уменьшив ежемесячный платёж, но потом продолжать платить по ипотеке в том же размере, что и раньше. Так вы снизите и обязательный платёж, и срок возврата кредита.

Погашать ипотеку досрочно нужно тогда, когда появляется такая возможность — никаких ограничений нет. Главное — это комфорт и рациональный расчёт своих возможностей. Это относится и к выбору параметров, которые вы хотите уменьшить. Но в любом случае выгодно больше платить по ипотеке в первую половину её срока. Так вам удастся сократить размер переплат по процентам.

6. Рефинансируйте ипотеку

Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения прежнего. Благодаря ему можно получить лучшую процентную ставку и тем самым сократить размер переплаты по кредиту. Игра стоит свеч, если разница по ставкам составляет не менее 1%. Чтобы получить новый заём и погасить текущий, нужно оплатить страховые взносы, услуги нотариуса и так далее. После всех подсчётов может оказаться, что выгоднее не заключать новый договор.

В некоторых банках, например, действует временная надбавка к процентной ставке по рефинансированию — на период переоформления залога в пользу нового кредитора. Этот процесс может занять 2–3 месяца, в течение которых вы будете вносить повышенный платёж.

Ипотеку можно рефинансировать несколько раз. Банки оценивают таких заёмщиков по принципу «ничего личного»: они проходят стандартные процедуры одобрения в соответствии с теми требованиями, которые есть в банке, независимо от имеющегося опыта рефинансирования.

Некоторые люди не рискуют брать ипотеку, так как боятся, что не смогут вовремя платить по кредиту. Но хороший банк всегда найдёт способ пойти заёмщику навстречу. В ВТБ при рефинансировании ипотеки вы можете воспользоваться опцией «‎Отложенный платёж»‎ и не платить по кредиту три месяца без увеличения суммы долга. Кроме того, в банке не действует повышенная ставка рефинансирования на период оформления документов.

7. Получите имущественный вычет

При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.

Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.

Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.

Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.

Источник https://www.mbk.ru/blogs/tri-osibki-posle-vziatiia-ipoteki-i-kak-ix-izbezat

Источник https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10973615

Источник https://lifehacker.ru/kak-ne-pereplatit-za-ipoteky/