Кредит на покупку жилья в валюте

Кредит на покупку жилья в валюте

Валютная ипотека долгие годы была достаточно выгодной для заемщиков, позволяя сэкономить на приобретении жилья и выплате процентов. Но на текущем этапе экономического кризиса в условиях нестабильного рынка валют, такие кредиты стали во многих случаях невыгодными.

До сих пор валютная ипотека сохраняет свою актуальность для заемщиков, получающих зарплату в иностранной валюте. Это связано не только с выгодными процентами, но и необходимостью избежать конвертации в рубли, что всегда приводит к дополнительным расходам.

На портале Выберу.ру вы можете найти предложения по ипотеке в валюте в вашем регионе.

Ипотека в валюте в настоящее время

В данный момент банки предлагают многим заемщикам, взявшим ипотечный кредит в валюте, программы реструктуризации задолженностей и их перевода в рубли. Такие действия продиктованы сложившейся сложной экономической ситуацией.

Большое число людей, оказавшихся в непростой финансовой ситуации, стали причиной активного поиска решений государством и банками. Совместное сотрудничество привело к выпуску облигаций со сроком погашения 20-30 лет для валютных заемщиков. Сами финансовые учреждения предлагают различные варианты реструктуризации долгов. Все предлагаемые программы отличаются своими особенностями и выбирать подходящую следует исходя из ситуации каждого конкретного кредитующегося. Важно отметить, что государство совместно с банками обещает разработать оптимальный пакет решений для валютных заемщиков к 2017 году.

На сегодняшний день многие финансовые учреждения не выдают кредит на покупку жилья в валюте, поэтому поиск подходящего предложения может занять продолжительное время. Популярность таких видов займов также значительно снизилась, так как заемщики тщательнее оценивают свои финансовые возможности, имеющиеся риски и текущую экономическую ситуацию.

А как у них? Ипотека за рубежом: от 0 до 28% годовых

Циан.Журнал выяснил, как обстоят дела с ипотекой за границей. Отрицательная ставка — разве такое возможно? А как покупают жилье в тех странах, где ипотека обходится в 28% годовых? Что делать, если живешь в России, но очень хочется приобрести квартирку в Париже на заемные средства?

Россияне пристально наблюдают за ключевой ставкой ЦБ и поведением ипотечных ставок. А что происходит с ипотекой в других странах и под какой процент зарубежные банки выдадут кредит на приобретение жилья за пределами отечества (и выдадут ли)?

Подобрать кредит с оптимальными условиями на Циан.Ипотека

Практически во всем мире ставки, условия выдачи и сроки выплат зависят от индивидуальных особенностей каждой сделки. Одна из самых высоких ставок сейчас — в Аргентине (и это веская причина непопулярности ипотеки). А вот в Дании практикуется даже отрицательная ставка — многие думают, что за пользование деньгами банк будет им еще и приплачивать, но это не совсем так — подобные кредиты устроены немного иначе.

Среднегодовые ипотечные ставки в разных странах

(нажмите на картинку, чтобы увеличить)

Таблица составлена аналитиками Colliers на основе данных, предоставленных Numbeo и ЦБ РФ (могут отличаться от данных, которые приводят Циан.Журналу другие эксперты)

Рейтинг стран по стоимости недвижимости (сокращенная версия)

Страна

Средняя стоимость жилья (1 кв. м)

Страна

Средняя стоимость жилья (1 кв. м)

Средняя зарплата по странам мира в 2020 году

Страна

Средняя зарплата в месяц

Страна

Средняя зарплата в месяц

По данным Международной организации труда

Получается, что лишь в некоторых странах выплата жилищного займа обходится без битвы за выживание — допустим, как в США, где средняя зарплата хотя бы сопоставима со стоимостью жилья, а ипотечная ставка не очень высокая.

Для россиян, не являющихся резидентами иностранных государств, ипотечная ставка отличается от предлагаемой гражданам, но все же удастся взять кредит под невысокий процент — например, в Испании, Латвии, на Кипре или в Болгарии. Но обо всем по порядку.

Аргентина, от 24%

Ипотечная ставка в Аргентине считается одной из самых высоких в мире — около 28% (хотя получится найти предложения и под 24%). При этом срок выплат часто растягивается на десятилетия: выплачивать кредит приходится по 20 лет. В результате переплата получается просто огромной!

«Лично я не знаю никого, кто брал бы ипотеку, но знаю, что банки требуют, чтобы размер ежемесячной выплаты не превышал трети семейного дохода — часто это очень сложно в связке “зарплата — кредит — стоимость жилья”», — говорит жительница Буэнос-Айреса Алена Ф.

Более популярна покупка недвижимости в рассрочку: в этом случае вносится большой первоначальный взнос (на него собирают с миру по нитке — по друзьям, родственникам и знакомым), а остальная сумма выплачивается в течение ближайших нескольких лет. Купленную квартиру на этот период выгоднее всего сдавать в аренду — так не приходится думать, где взять денег на погашение долга.

Если заемщик не справится с выплатой долга, квартиру выставят на аукцион — в этом смысле аргентинская практика мало отличается от мировой.

Черногория, 5–8%

В Черногории ипотека инициируется застройщиком: по его желанию и договоренности с банком ипотеку выдают даже иностранцам — несколько таких примеров наблюдала собеседница Циан.Журнала и жительница города Бар Анна К. При этом, по официальным данным, нерезидентам ипотеку не выдают: видимо, это тот редкий случай, когда «нельзя, но если очень хочется, то можно».

Местные пользуются ипотекой в меру. Довольно распространенный вариант — 5–8% на срок до 20 лет. Владельцы примерно трети квартир в построенном 10 лет назад доме свои кредиты всё еще выплачивают. В основном это моряки и бюджетники: у первых высокий доход, а вторых поддерживает государство, предоставляя гарантии и субсидии, уточняет Анна.

США, 3,5–6%

В США ипотечный рынок очень развит и высококонкурентен. Почти любая покупка недвижимости связана с ипотекой, даже если у покупателей есть наличные: считается, что ставки настолько низкие, что свои средства выгоднее вложить в фондовый рынок.

В качестве первого взноса банки обычно требуют 20% стоимости жилья. Если этой суммы у заемщика нет, придется платить специальную страховку (она защитит банк при дефолте заемщика) — PMI (private mortgage insurance).

«В США масса разновидностей ипотеки, — рассказывает житель Техаса Андрей Зеленев. — Чаще всего берут кредит по фиксированной ставке на 30 или 15 лет. Бывает ипотека с плавающей ставкой ARM (adjustable-rate mortgage) — она меняется в зависимости от ситуации на рынке. Распространены смешанные виды ипотек: 1-ARM, 3-ARM, 5-ARM — это значит, что процент остается фиксированным первый год, первые три года или пять лет, а потом становится плавающим (обычно растет, банк меняет ставку раз в год). У такого типа ипотеки ставка сначала существенно ниже, чем у ипотек с фиксированной ставкой, поэтому он подходит покупателю, который уверен, что продаст жилье через условные пять лет».

Есть и другие варианты. Например, balloon loan (заем «воздушный шар»), или balloon payment mortgage. В этом случае заемщик выплачивает некоторую фиксированную сумму (чаще с низким процентом), но в день Х он должен погасить сразу весь заем. Есть вариант, где выплачиваются только проценты — interest-only mortgage. При этом основной долг никогда не уменьшается. Подобные кредиты берут, когда жилье стоит очень дорого.

Еще есть ипотека с отрицательной амортизацией: заемщик ежемесячно платит небольшую фиксированную сумму (меньшую, чем проценты по обслуживанию ипотеки), а разница добавляется к основному кредиту. Это выгодно на подъеме рынка, когда недвижимость дорожает быстрее, чем долг. После ипотечного кризиса 2008 года выдачу ипотечных кредитов с отрицательной амортизацией в 25 штатах запретили.

Для нерезидентов ставка составит 5–7%, но получить ипотеку будет крайне сложно.

Великобритания, от 1,73%

Один из существенных недостатков получения ипотеки в Великобритании — необходимость приносить справку о своем годовом доходе, причем даже высокий доход не всегда гарантирует выдачу займа. Банки скрупулезно считают детей заемщика и подозрительно относятся к другим кредитам — например, на автомобиль, поясняет Лидия Р.

«Для покупки жилья британское правительство разработало специальную программу Help to Buy (правда, она скоро закрывается). Программа рассчитана на 15 лет и субсидирует небольшую часть займа. Впоследствии ее надо будет вернуть, но в момент получения ипотеки дополнительная сумма всегда кстати — например, чтобы увеличить первоначальный взнос», — комментирует наша собеседница.

В Великобритании существует два типа ипотечных кредитов: buy-to-let (впоследствии собственник будет сдавать эту недвижимость в аренду) и residential mortage (заемщик планирует жить в купленной квартире сам).

В зависимости от цели покупки устанавливается и процентная ставка, причем банк будет внимательно следить, чтобы договоренности соблюдались, иначе заемщик рискует быть обвиненным в мошенничестве.

Ставка во многом зависит от первоначального взноса и коэффициента LTV — это соотношение основной суммы займа и стоимости покупаемой недвижимости. Так, при LTV 90% банк предложит ставку в районе 2,91%, а при LTV 60% — 2,14% (оба примера актуальны для пятилетнего срока выплаты). Чем дольше срок выплаты, тем выше ставка: для 10 лет она составить 2,74%, а для двух лет — 1,73%.

Нерезидентам заемные деньги предоставят под 3–5% годовых, обязательное условие — кристально чистая финансовая репутация.

Швейцария, от 1%

Цены на недвижимость в Швейцарии настолько высоки, что населению больше импонирует идея аренды жилья. Тех, кто все же решится на покупку, ждет низкая средняя ипотечная ставка, которая стартует от 1%. Ставка бывает плавающей или фиксированной — во втором случае есть шанс «застолбить» два года, пять или десять лет. Чем быстрее заемщик собирается покончить с выплатами, тем ниже ставка.

Есть на швейцарском ипотечном рынке интересная особенность: разрешено взять на покупку жилья сразу два кредита, один из которых будет оформлен с плавающей ставкой, второй — с фиксированной.

Отрицательная ставка в Швейцарии тоже встречается, но получить ее удастся лишь посредникам, участвующим в покупке (их называют институционными инвесторами): страховым компаниям и пенсионным фондам.

Для нерезидентов ипотечная ставка в Швейцарии равна 2–4%, причем минимальная сумма кредита — €550 тыс.

Франция, 0,5–0,8%

Во Франции ипотечным кредитом называется любой кредит с залогом в форме недвижимости, говорит Ирина Дюпор, соучредитель агентства Immoconcept. При этом зарубежные банки не имеют технической возможности работать с ипотекой во Франции, но вправе принимать другие виды залога — допустим, финансовые активы.

Обязательной является страховка от неплатежей из-за потери трудоспособности, проблем со здоровьем или смерти заемщика.

«В отдельных случаях страховка позволит какое-то время выплачивать кредит за заемщика — это относится не к типу кредита, а к самому заемщику. Также собственник, попавший в трудную ситуацию, может продать недвижимость сам по рыночной цене, не доводя до конфликта с банком и принудительной продажи», — отмечает эксперт.

Кроме того, продолжает Ирина Дюпор, во Франции ипотечный кредит бывает целевым или нецелевым (до недавнего времени нецелевые кредиты были запрещены, к тому же на них выше ставки).

У целевых кредитов ставки льготные — например, дается беспроцентная ссуда на приобретение первого жилья на определенных условиях. При покупке новостроек, когда ипотеку взять нереально из-за отсутствия объекта в момент продажи, используют специальный механизм залога привилегии.

Нерезиденту получить ипотеку во Франции гораздо сложнее, ставка будет выше почти вдвое — 1,2–2,5%.

Дания, от 0%

Несколько лет назад мир облетело фантастическое известие: датский банк Jyske Bank начал выдавать ипотеку под отрицательный процент. Тогда договор оформлялся только на 10 лет и имел особый пункт, который запрещал менять ставку в течение этого срока. Подвох отрицательной ставки раскрылся достаточно быстро — он заключался в нескольких дополнительных платежах.

На сегодняшний день подобных предложений на сайте банка нет, хотя ипотечные ставки все равно низкие — от 0,32 до 2% (в зависимости от размера первоначального взноса и от того, с рассрочкой или без покупается жилье).

В 2021 году примеру Jyske Bank последовало еще несколько крупных датских банков — они предлагают нулевую или отрицательную ставку. В целом в Дании сейчас ставки варьируются от отрицательных до 1–2%.

Ипотека за рубежом для нерезидентов

Сегодня большинству сложно представить, что россияне берут ипотеку за рубежом в евро или другой валюте (особенно если доход в рублях). Тем не менее спрос на эту услугу есть, отчасти его подогревает интерес к привлекательным ставкам 1–3% годовых. По данным портала зарубежной недвижимости HomesOverseas.ru, около 6% покупателей, выбирающих заграничную недвижимость, интересуются ипотекой.

Испания

Довольно просто нашим соотечественникам получить ипотечный кредит в Испании — как на новостройки, так и на «вторичку». Ставка колеблется от 2,5 до 4%, банк выдает до 70% стоимости жилья (чаще 50%) максимум на 30 лет.

При этом придется доказать легальность средств — показать налоговые декларации за последние несколько лет. Для сравнения: резидентам ипотеку выдают под 1,8–2,8%.

Кипр

Другой популярный среди россиян вариант — ипотека на Кипре. Для резидентов ставка равна 2,5%, но нерезидентам выходит дороже: от 3,5 до 5%, банк выдаст до 70% от стоимости (чаще 60%).

К моменту окончания выплат заемщику должно быть не больше 65 лет. Также заемщику нужно подтвердить, что у него есть стабильный хороший доход, и продемонстрировать выписку по счету из банка: потенциальный должник должен располагать суммой не менее 30–40% стоимости объекта.

При выдаче ипотеки банки на Кипре взимают с клиента за свои услуги около 1% суммы кредита.

Латвия

В Латвии для россиян-ипотечников размер ставки составит 4–7% (для резидентов ипотечная ставка равна 3–4%). Обычный банк выдает кредит сроком не более 10 лет, при этом максимальный размер ежемесячных выплат заемщика не должен превышать 50% его дохода.

Срок выплат может быть увеличен — он зависит от возраста клиента и типа приобретаемого недвижимого имущества: например, молодой иностранец будет претендовать на максимальный период, если приобретает объект в новостройке.

Банки Латвии очень внимательно относятся к нерезидентам, досконально проверяя легальность всех доходов за последние несколько лет. В зависимости от документов, подтверждающих доход, и ликвидности объекта у каждого заявителя будет индивидуальная ставка и период. Банки Латвии берут комиссию €1,5–2,5 тыс. за выдачу ипотеки.

Болгария

Нередко берут россияне ипотеку и в Болгарии. Нерезидентам кредит доступен при наличии трудового договора на год и более или если россиянин состоит в браке с резидентом страны, который выступит как поручитель. Ставка — от 2,5 до 3,5% (для резидентов она такая же), банк выдаст до 70% стоимости недвижимости (в евро или болгарских левах).

Дополнительные условия: срок кредита — не более 25 лет, возраст заемщика — от 21 года до 65 лет. Большинство банков ограничивает сумму ипотеки для нерезидентов €100 тыс. Сумма ежемесячных взносов не должна превышать 30% доходов заемщика.

Напоследок директор по продажам HomesOverseas.ru Федор Дробышев советует: лучше рассмотреть не ипотеку, а удобную рассрочку по платежам (если речь идет о новостройке или покупке объекта у застройщика). А еще — не забывайте об очень неплохих скидках, которые продавцы в условиях продолжающегося коронакризиса предоставляют при полной единовременной оплате.

Валютная ипотека

Некоторые банки предлагают оформить ипотеку не только в рублях, но и иностранной валюте. Какие риски несет валютная ипотека и выгодно ли это – отвечаем в нашей статье.

Что такое валютная ипотека?

Принципиально валютная ипотека не отличается от обычного рублевого ипотечного кредита. Разница между этими форматами кредитования состоит в том, что по обычному ипотечному кредиту банк выдает деньги на покупку недвижимости в рублях, а в случае валютной ипотеки – в иностранной валюте, например, долларах или евро.

Ключевой особенностью такого кредита является то, что регулярные ипотечные платежи напрямую зависят от курса валют. Заемщик обязан закрывать обязательства перед банком в той валюте, в которой оформил кредит, поэтому при уменьшении курса иностранной валюты выплаты становятся меньше, а при увеличении – больше.

Валютная ипотека была популярна в 2000-х годах. В этот период многие банки предлагали своим клиентам привлекательные условия валютной ипотеки, процентные ставки по которой зачастую были меньше, чем по рублевым ипотечным продуктам. Однако в дальнейшем заемщики столкнулись с обесцениванием рубля и увеличением своих долгов.

Плюсы и минусы ипотеки в валюте

Чаще всего ипотечный кредит рассчитан на долгий срок. Поэтому заемщику, планирующему оформление валютной ипотеки, всегда стоит учитывать возможные риски, связанные с колебанием курсов, которые вполне вероятны на горизонте 10-15 лет, пока выплачивается кредит.

Во время кризиса 2014-2016 годов курс доллара и евро вырос в два раза. Наименьшие потери понесли заемщики, получавшие зарплату в валюте, или те, кто при оформлении кредита использовали дифференцированный график платежей, который снижался с каждым платежом. Долги остальных граждан выросли в разы.

Граждане брали валютную ипотеку из-за более выгодных условий банков. Как правило, ставка по валютной ипотеке была на порядок ниже, а иностранная валюта – стабильнее.

Насколько распространена валютная ипотека?

Сейчас из-за валютных рисков банки выдают валютную ипотеку крайне редко. По оценке Банка России, на начало 2022 года непогашенными оставались около 2 тыс. ипотечных кредитов в иностранной валюте. Задолженность по ним составляла 16,64 млрд рублей (0,14% портфеля жилищных кредитов). В основном это кредиты, выданные до 2014 года.

Могут ли валютные заемщики воспользоваться кредитные и ипотечные каникулами?

С марта 2022 года все заемщики (в том числе валютные), оказавшиеся в сложной жизненной ситуации, могут оформить кредитные каникулы на 6 месяцев, в течении которых можно приостановить ежемесячные выплаты.

При этом размер ипотечного кредита (на дату выдачи) не должен превышать 3 млн рублей (4 млн рублей – для Московской области, Санкт-Петербурга и регионов, входящих в Дальневосточный федеральный округ, 6 млн рублей – для Москвы), а доход заемщика за месяц до даты обращения в банк должен снизиться более чем на 30% по сравнению со средним доходом за предыдущий год. Обратиться в банк можно до 30 сентября 2022 года.

Условия ипотечных каникул отличаются от кредитных. Помимо заемщиков, у которых на 30% снизился доход, поддержку могут получить потерявшие работу, содержащие иждивенцев, временно нетрудоспособные, получившие инвалидность граждане. Отсрочить платежи можно на 6 месяцев при условии, что сумма кредита не должна превышать 15 млн рублей.

Возможна ли конвертация валютной ипотеки?

В марте 2022 года Центральный банк дал рекомендации банкам проводить конвертацию валютной ипотеки, заключенной до 22 февраля 2022 года, в рубли по официальному курсу на 18 февраля 2022 года.

Например, если вы выплачиваете валютную ипотеку и ваша задолженность составляет 50 тыс. долларов, то банк пересчитает ипотеку в рубли. Задолженность будет равна 3 787 635 рублей.

В первую очередь обратиться в банки-кредиторы могут заемщики, по кредитам которых соблюдаются следующие условия:

• Остаток задолженности по договору на 1 февраля 2022 года не превышал 150 тысяч долларов США или эквивалентную сумму в иной валюте;
• Кредит был выдан до 22 февраля 2022 года для покупки жилого помещения, это жилье — единственное в собственности заемщика в России;
• Просроченная задолженность на момент обращения заемщика не превышает 120 дней.

Можно ли рефинансировать валютную ипотеку?

Для выплаты валютной ипотеки можно воспользоваться рефинансированием. Для этого в другом банке привлекается кредит на сумму погашения долга, но с более выгодными условиями. За его счет погашается старая ипотека, а затем заемщик уже начинает покрывать новый долг с более лояльными условиями.

Как работает реструктуризация валютной ипотеки?

Банки не заинтересованы в банкротстве клиента. Как правило, кредитные организации предоставляют возможность заемщикам реструктуризировать долг. Реструктуризация означает изменение условий погашения кредита. По договоренности с банком можно:

• Увеличить срок кредита и снизить ежемесячный платеж;
• Отсрочить выплаты по основному долгу и платить только проценты;
• Изменить график погашения займа.

Для того, чтобы реструктуризировать заем, необходимо обратиться напрямую в банк, в котором оформлена ипотека, и предоставить документы, которые подтверждают ухудшение материального положения. При этом стоит помнить, что реструктуризация крайне негативно сказывается на кредитной истории. Использование данного метода имеет смысл, если исчерпаны все другие возможности для урегулирования задолженности.

Источник https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/credit-house-valuta/

Источник https://www.cian.ru/stati-a-kak-u-nih-ipoteka-za-rubezhom-ot-0-do-28-godovyh-316670/

Источник https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/instructions/valyutnaya-ipoteka/